Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun (BDDK) konut kredilerine yönelik attığı adımlar, gayrimenkul piyasasında etkisini kısa sürede göstermeye başladı. Şubat ayında ipotekli konut satışlarının toplam satışlar içindeki payı yüzde 20’nin üzerine çıkarak son 33 ayın en yüksek seviyelerinden birine ulaştı.
Finansman kanalı yeniden açılıyor
BDDK’nın geçtiğimiz ay devreye aldığı makroihtiyati düzenlemeler kapsamında kredi kartları ve ihtiyaç kredilerine yönelik yapılandırma imkanları genişletilirken, konut kredilerinde de önemli değişikliklere gidildi. Özellikle kredi-değer oranlarında yapılan güncellemeler, konut finansmanına erişimi kolaylaştırdı.
Yeni düzenlemeyle birlikte birinci el ve ikinci el konut ayrımı kaldırılırken, 2010 sonrası inşa edilen ve en az C enerji sınıfına sahip konutlar daha avantajlı kredi imkanları kapsamına alındı. Bu adım, özellikle ikinci el piyasasında kredi kullanımını hızlandırdı.
33 ay sonra kritik eşik aşıldı
Şubat verilerine göre ipotekli satışların toplam içindeki payı yüzde 20,1 seviyesine yükseldi. Ocak ayında bu oran yüzde 18,2 olarak kaydedilmişti. Böylece Mayıs 2023’ten bu yana ilk kez yüzde 20 eşiği aşılmış oldu.
Son yıllarda uygulanan sıkı para politikaları ve kredi kısıtlamaları nedeniyle ipotekli satışların payı ciddi şekilde gerilemişti. 2024 yılında bu oran yüzde 10,7 seviyesine kadar düşerek dikkat çekmişti.
Rakamlarla ipotekli satışlar
Şubat 2026: %20,1
Ocak 2026: %18,2
2024 ortalaması: %10,7
Mayıs 2023: %23,3 (son zirve)
Aralık 2023: %4,4 (en düşük seviye)
Geçen yıl satışlar rekor kırmıştı
Öte yandan 2025 yılında toplam konut satışları yaklaşık 1,8 milyon adetle tarihi zirveye ulaşmıştı. Yüksek kira fiyatları ve alternatif yatırım araçlarının getirileri, yatırımcıların yeniden konuta yönelmesine neden olmuştu.
Ancak bu satışların yalnızca yüzde 14,33’ü ipotekli olarak gerçekleşmiş, kredi kullanımındaki zayıflık dikkat çekmişti.
???? Uzman yorumu: “Sınırlı normalleşme başladı”
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, ipotekli satış oranındaki artışı finansman tarafında “sınırlı normalleşme” olarak değerlendirdi.
Hepşen’e göre kredi koşullarının daha geniş bir kesime hitap edecek şekilde yeniden düzenlenmesi, talebi destekleyen temel faktörlerden biri oldu. Özellikle enerji sınıfı ve ekspertiz değerine göre belirlenen kredi-değer oranları, bazı segmentlerde alım gücünü artırdı.
Ancak mevcut hareketliliğin daha çok ikinci el konut piyasasında yoğunlaştığına dikkat çeken Hepşen, yeni konut üretimi üzerinde henüz güçlü bir etkiden söz etmenin erken olduğunu vurguladı.
Bankalar daha istekli, faizler düşüyor
TÜGEM Genel Başkanı Hakan Akdoğan ise konut kredisi faizlerinde yaşanan gerilemenin piyasaya doğrudan yansıdığını belirtti. Son dönemde aylık yüzde 3,5-4 seviyelerinde olan faizlerin yüzde 2,5’in altına inmesi, kredi talebini artırdı.
Artan kira fiyatlarının da alım kararlarını hızlandırdığına dikkat çeken Akdoğan, vatandaşların “kira ödemek yerine ev sahibi olma” eğiliminin güçlendiğini ifade etti.
Kamuoyu tepkisi
Piyasada krediye erişimin kolaylaşması olumlu karşılanırken, vatandaşlar faiz oranlarının hâlâ yüksek olduğunu düşünüyor. Sektör temsilcileri ise sürdürülebilir bir hareketlilik için faizlerin daha da düşmesi gerektiği görüşünde birleşiyor.
Faizler yüzde 1’e düşerse ne olur?
Uzmanlara göre konut kredisi faizlerinin yüzde 1 seviyesine gerilemesi durumunda ipotekli satışların toplam içindeki payı yüzde 35-40 bandına kadar yükselebilir. Bu senaryo, hem konut talebinde hem de yeni projelerde ciddi bir canlanma anlamına geliyor.
