Kiralık ev arayanların yükü her geçen yıl biraz daha artıyor. Bir dönemin standart talepleri olan depozito, peşin kira ve emlakçı komisyonu çoktan geride kaldı. Artık birçok ev sahibinin kiralama sürecinde aradığı şartlar uzun bir listeye dönüşmüş durumda.
Artan ev sahibi–kiracı anlaşmazlıkları nedeniyle kira gelirini garanti altına almak isteyen ev sahipleri, kefil, findeks raporu, sabıkalı olmadığını gösterir belge ve banka hesap dökümleri gibi taleplerle süreci sıkı tutuyor. Tahliye taahhütnamesi ise sözleşmelerin neredeyse vazgeçilmez maddesi haline geldi.
Son dönemde ise bu taleplerin arasına bir yenisi daha eklendi: Senet imzalama şartı.
İlan sitelerinde artık yüzlerce örneğini görmek mümkün. Bazı ev sahipleri, 12 aylık kira sözleşmesinin her ayı için ayrı senet isterken, bazıları da eşyalara teminat iddiasıyla 250 bin TL’ye kadar senet talep ediyor.
Uzmandan kritik uyarı: “Sözleşmede yoksa sakın imzalamayın”
Gayrimenkul hukuku uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, kira sözleşmelerinde senet talebinin yasal olduğunu ancak uygulanış biçimindeki hataların kiracıyı büyük risk altına soktuğunu söylüyor.
Kiraz’ın açıklamaları özetle şöyle:
Uzman yorumu
Senet talebi sözleşmede açıkça yer alıyorsa hukuka aykırı değil.
12 aylık sözleşmede 12 adet senet istenebilir ancak her bir senedin tutarı, tarihi ve vadesi sözleşmeye yazılmalı.
Sözleşmede yer almayan senetler, kiracıyı hem kira borcu hem de senet borcu ile karşı karşıya bırakabilir.
Senetler “teminat senedi olup ciro edilemez” şeklinde belirtilmezse, üçüncü kişilere devredilebilir.
Depozito olarak alınan senetlerin tutarı 3 aylık kira bedelini geçemez.
Evdeki eşya veya demirbaşlar için senet talep edilmesi Türk Borçlar Kanunu’na aykırı ve geçersiz.
Kamuoyu tepkisi
Kiracılar, sosyal medyada “ev bulmak imkânsız hale geldi”, “evi değil sanki şirket kiralıyoruz” yorumlarını yaparken, özellikle yüksek tutarlı teminat senetleri yoğun tepki çekiyor.
Sahadaki durum: Vergi kaçırmanın yeni yöntemi oldu
TÜGEM Başkanı Hakan Akdoğan, senet talebinin çoğu zaman kötüye kullanılmaya açık olduğunu belirterek önemli bir noktaya dikkat çekiyor:
Bazı ev sahipleri, kira sözleşmesini düşük rakamla düzenleyip gerçek kira farkını senetle tahsil ederek vergi kaçırmaya çalışıyor.
Ancak son dönemde Gelir İdaresi Başkanlığı’nın kira denetimlerini artırmasıyla “bu yöntemi seçen hem kiracı hem de ev sahibi ağır cezalara maruz kalabilir.”
İlanlarda karşılaşılan dikkat çeken talepler
“1 yıllık kira bedeli kadar senet alıyoruz. Ödeme yapılmazsa avukat süreci başlatır.”
“Depozito yerine 1 yıllık kira kadar senet alınır.”
“Kira 25 bin TL, eşyalar için 250 bin TL senet.”
“Bir kira bedeli peşin + bir kira depozito + eşyalar için 100 bin TL senet, memur kefil ve tahliye taahhüdü.”
“Her ay için ayrı senet düzenlenir, ödeme yapıldıkça senet iade edilir.”
“18 aylık kira bedeli kadar senet depozito olarak istenmektedir.”
Kiracılar için altın tavsiyeler
Rakamlarla: Kiracı neye dikkat etmeli?
Sözleşmede yer almayan tek bir senedi bile imzalamayın.
Senetler mutlaka “teminat senedidir, ciro edilemez” şeklinde işaretlenmiş olmalı.
Depozito senedi 3 aylık kira bedelinden fazla olamaz.
Eşya ve demirbaş için senet verilmesi kanunen yasak.
Sözleşme dışında senet verildiyse iptal protokolü isteyin; reddedilirse dava açabilirsiniz.
Sonuç: Kira piyasasında yeni dönem
Kiralık evlerde talep edilen senet uygulaması, geniş bir tartışma yaratırken uzmanlar tek konuda hemfikir:
Kiracı sözleşmede olmayan hiçbir belgeye imza atmamalı.
Aksi halde ödenmiş kiralar için bile yeniden borç çıkarabilecek hukuki risklerle karşılaşılabilir.
