500 metrekare arsaya kaç metrekare villa yapılabilir? İşte emsal hesabı ve örnek hesaplama

500 metrekare arsada emsal hesabı nasıl yapılır?

Arsa satın alırken en çok merak edilen konuların başında emsal (KAKS) hesabı geliyor. Çünkü bir arsanın üzerine yapılabilecek yapının büyüklüğünü belirleyen en önemli kriterlerden biri emsal oranı.

Örnek olarak 500 metrekare büyüklüğünde ve 0,60 emsal (KAKS) değerine sahip bir arsada yapılabilecek villa, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hükümleri çerçevesinde hesaplandığında dikkat çeken sonuçlar ortaya çıkıyor.

İlk hesaplama: Emsal alanı

İnşaat Mühendisi Atakan Bakılan, 500 m² arsa × 0,60 emsal = 300 m² emsal hakkının nasıl yapılacağını adım adım hesapladı.

Bu hesaplamaya göre yapı ruhsatında kullanılabilecek emsal alanı 300 metrekare olarak belirleniyor.

300 metrekare emsal hakkıyla 336 metrekare villa yapılabiliyor

Atakan Bakılan'ın paylaştığı örnek projeye göre;

Buna göre emsal hakkı 300 metrekare olmasına rağmen, yönetmelik kapsamında emsale dahil edilmeyen alanlar sayesinde 336 metrekare brüt inşaat alanına ulaşılabiliyor. 

Hangi alanlar emsal hesabına dahil edilmiyor?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde belirlenen bazı bölümler emsal hesabına dahil edilmiyor.

Örnek projede emsal dışı bırakılan alanlar şunlar:

Zemin katta

• Asansör boşluğu: 3,70 m²
• Merdiven evi: 10,80 m²

Toplam emsal dışı alan: 14,50 m²

Bu nedenle;

165,00 m² − 14,50 m² = 150,50 m² emsale dahil oluyor.

1. katta

• Asansör boşluğu: 3,70 m²
• Merdiven evi: 10,80 m²
• Balkon: 17,95 m²
• Baca/şaft: 0,10 m²
• Motif çıkma: 3,60 m²

Toplam emsal dışı alan: 36,15 m²

Dolayısıyla;

171,00 m² − 36,15 m² = 134,85 m² emsale dahil ediliyor.

Toplam emsal hesabı

Emsale giren alanlar:

• Zemin kat: 150,50 m²
• 1. kat: 134,85 m²

Toplam:

150,50 + 134,85 = 285,35 m²

Bu rakam, arsanın sahip olduğu 300 metrekarelik emsal hakkının altında kaldığı için proje yönetmeliğe uygun kabul ediliyor.

Emsal dışı alanların toplamı

Projede emsal hesabına dahil edilmeyen alanların toplamı ise:

50,65 metrekare

Böylece;

• Toplam inşaat alanı: 336,00 m²
• Emsale giren alan: 285,35 m²
• Emsal dışı alan: 50,65 m²

olarak hesaplanıyor.

Balkonlar tamamen emsal dışı mı?

Hayır.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre açık çıkma şartlarını taşıyan balkonların, bağımsız bölüm net alanının yüzde 20'sini geçmeyen kısmı emsal hesabına dahil edilmiyor.

Örnek projede balkon alanı bu sınırlar içinde kaldığı için emsal dışında değerlendirilmiş durumda.

Emsal hesabı neden önemli?

Bir arsanın gerçek geliştirme potansiyelini belirleyen en önemli unsur yalnızca emsal oranı değildir. Yönetmelikte emsal dışında bırakılan;

• merdiven boşlukları,
• asansör boşlukları,
• belirli şartlardaki balkonlar,
• baca ve şaftlar,
• mimari çıkmalar

gibi alanlar sayesinde toplam inşaat alanı, emsal alanının üzerine çıkabiliyor. Bu nedenle arsa yatırımı veya villa projesi planlayanların yalnızca KAKS değerine değil, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin emsal hükümlerine de dikkat etmesi gerekiyor.