Konut kiralarında son yıllarda yaşanan yüksek enflasyon ve hızla değişen piyasa koşulları, kira artışlarının nasıl hesaplanacağına ilişkin soruları da artırdı. Özellikle 5 yılını dolduran kira sözleşmelerinde uygulanacak yöntem, standart yıllık kira artışlarından farklı bir hukuki sürece tabi tutuluyor.
2026 yılı itibarıyla kira sözleşmesinde beşinci yılın tamamlanması, ev sahipleri ile kiracılar açısından önemli bir dönüm noktası oluşturuyor. Çünkü bu tarihten sonra kira bedeli yalnızca TÜFE'nin 12 aylık ortalamasına göre belirlenmek zorunda kalmıyor.
5 yılını dolduran kiralarda hangi kural uygulanıyor?
Türk Borçlar Kanunu'na göre kira sözleşmesinin beşinci yılını doldurmasının ardından kira bedeli yeniden değerlendirilebiliyor. Tarafların yeni kira bedeli konusunda anlaşamaması halinde ise kira tespit davası açılabiliyor.
Mahkeme, yeni kira bedelini belirlerken sadece enflasyon oranını dikkate almıyor. Aynı bölgedeki emsal kira bedelleri, taşınmazın fiziki özellikleri, bulunduğu konum ve hakkaniyet ilkesi birlikte değerlendiriliyor.
Bu düzenlemenin amacı ise uzun yıllar boyunca piyasa değerinin çok altında veya çok üzerinde kalan kira bedellerinin güncel ekonomik şartlara uyum sağlamasını sağlamak.
İlk 5 yılda kira artışı nasıl yapılıyor?
Konut kira sözleşmelerinde ilk beş yıl boyunca kira artışları, taraflar sözleşmede farklı bir hüküm kararlaştırmamışsa, TÜFE'nin 12 aylık ortalamasını aşamıyor.
Bu nedenle ilk beş yıl içerisinde ev sahibi tek taraflı olarak piyasa rayicine göre yüksek artış talep edemiyor.
5 yıl dolunca kira otomatik olarak yükseliyor mu?
Hayır.
Beş yılın dolması kira bedelinin otomatik olarak piyasa seviyesine çıkacağı anlamına gelmiyor.
Yeni kira bedelinin uygulanabilmesi için;
- Tarafların karşılıklı anlaşması,
- Ya da kira tespit davası sonucunda mahkemenin yeni kira bedelini belirlemesi gerekiyor.
Dolayısıyla ev sahibi tek taraflı olarak "5 yıl doldu" gerekçesiyle istediği kira bedelini uygulayamıyor.
Mahkeme kira bedelini hangi kriterlere göre belirliyor?
Kira tespit davalarında mahkemeler birçok kriteri birlikte değerlendiriyor.
Bunlar arasında;
- Aynı bölgede bulunan benzer taşınmazların kira bedelleri,
- Konutun veya iş yerinin yaşı,
- Büyüklüğü ve fiziksel durumu,
- Ulaşım ve lokasyon avantajı,
- TÜFE verileri,
- Hakkaniyet ilkesi
yer alıyor.
Mahkemeler çoğu zaman bilirkişi incelemesi yaptırarak bölgedeki güncel kira piyasasını analiz ediyor ve buna göre yeni kira bedelini belirliyor.
İş yeri kiralarında da aynı uygulama geçerli
Beş yıllık kural yalnızca konut kiraları için değil, iş yeri kiraları için de uygulanıyor.
Ancak ticari gayrimenkullerde kira bedeli belirlenirken iş yerinin ticari potansiyeli, müşteri yoğunluğu, cadde üzerindeki konumu ve benzer işletmelerin kira seviyeleri daha fazla önem taşıyor.
Bu nedenle iş yeri kiralarında beşinci yıl sonrasında belirlenen yeni kira bedelleri, konutlara göre daha yüksek oranlarda değişebiliyor.
Taraflar anlaşırsa yine TÜFE uygulanabilir
Kanun, beş yıl dolduktan sonra da tarafların anlaşarak TÜFE oranında kira artışı yapmasına engel olmuyor.
Kiracı ile ev sahibi uzlaşırsa mevcut kira ilişkisi aynı şekilde devam edebiliyor. Bu yöntem hem dava sürecini hem de ek maliyetleri ortadan kaldırdığı için uygulamada sık tercih ediliyor.
Uzmanlar uzlaşmayı öneriyor
Uzmanlar, kira tespit davalarının uzun sürebildiğine dikkat çekerek, tarafların mümkün olduğunca karşılıklı uzlaşma yolunu tercih etmelerini öneriyor.
Özellikle kira bedelinin piyasa koşullarından ciddi şekilde uzaklaştığı durumlarda ise hukuki süreçlerin kaçınılmaz hale gelebildiği belirtiliyor.
2026 yılında yürürlükte bulunan düzenlemeler kapsamında 5 yılını dolduran kira sözleşmelerinde kira bedeli artık yalnızca enflasyona göre değil, piyasa gerçekleri ve emsal kira değerleri dikkate alınarak belirleniyor. Bu nedenle hem kiracıların hem de ev sahiplerinin haklarını ve yükümlülüklerini iyi bilmesi, olası uyuşmazlıkların önüne geçilmesi açısından büyük önem taşıyor.
