Türkiye’de “faizsiz ev sahibi olma” fikri son yıllarda yaygınlaşıyor. Devlet katılımıyla yapılan yeni model, özel sektör modellerine benzer yönler taşıyor; fakat güvence, düzenleme ve uygulamada bazı farklılıklar var. Bu yazıda, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum’un açıkladığı yeni Emlak Katılım Tasarruf Finansman Sistemi ile Eminevim, Katılımevim, Fuzul Ev gibi özel faizsiz sistemlerin geçmişteki işleyişini kıyaslayarak; avantajlarını, dezavantajlarını ve kullanıcıların dikkat etmesi gereken hususları detaylandıracağım.
Bakan Kurum’un Açıklamaları: Yeni Modelin Temel Özellikleri
HerbirEmlak.com’da okuduğunuz haberden anlaşılacağı gibi sistemin temel özellikleri şöyle:
“Emlak Katılım Tasarruf Finansman Sistemi” adıyla TOKİ ve Emlak Konut güvencesinde ev, iş yeri ve araç sahibi olma fırsatı sağlanacak.
İki temel model sunulacak:
Çekilişli Tasarruf Finansman Modeli — Noter huzurunda yapılacak çekilişlerle sırası gelen vatandaşlara ev/araç mülk teslimi.
Müşteri Bazlı Tasarruf Finansman Modeli — Katılımcının teslim tarihini seçebileceği, yani sözleşme başında belirlenen bir zaman diliminde ev ya da aracını alma imkânı.
Peşinatlı veya peşinatsız seçenekler olacak; katılımcılar bütçelerine göre taksitler belirleyebilecek.
Sistem hem 0 (sıfır) hem ikinci el araç alımına; ayrıca iş yeri alımına da imkân tanıyor.
Sisteme katılım için yalnızca “organizasyon ücreti” gibi bir maliyet olacak; faiz geliri ya da kâr payı üzerinden ek yükümlülükler belirtilmemiş. Herbir Emlak
Amaç: “Kira öder gibi ev sahibi olma” anlayışıyla, herkesin çatısı altında evinin, aracının, iş yerinin olması.
Özel Sistemler: Eminevim, Katılımevim, Fuzul Ev ve Diğerleri
Bu sistemlerde genelde şöyle riskler öne çıkıyor:
Kura çıkma olasılığı: Kura yöntemiyle üyelerden biri evini/alacağını kazanır; kalanlar süre boyunca ödeme yapar fakat ev teslimi alamama riski taşır.
Enflasyon ve fiyat artışı riski: Sabit bir ev değeri üzerinden ödenen taksitler, yıllar geçtikçe artan konut fiyatları nedeniyle satın alma gücünü düşürebilir.
Peşinatın değeri: Peşinat verdiğinizde, zaman geçince aynı evin değeri artarsa, sistem içindeki avantajınız azalabilir; ya daha küçük ya daha eski evlerle yetinmek durumunda kalabilirsiniz.
Geri ödemelerde şeffaflık ve hukuki güvence: Özel firmalarla devlet destekli sistemler arasında denetim, lisans, garanti gibi farklılıklar var.
Sistemin asıl sorunu
Hükümetin Katılım Evim aracılığıyla geliştirdiği sistem, aslında Eminevim'in kurucusu Emin Üstün'ün 1990'lı yılların başında geliştirdiği ve kadınların altın gününden ilham alarak şekillendiği bir sistemin tıpatıp aynısı.
Açık ifade edeyim. Ülkede uygulanan yüksek faiz politikası, orta kesimin ev ve arabaya ulaşmasını zorlaştırdı. Bundan yararlanan "evim" şirketlerine büyük bir yönelme oldu. Her geçen gün de bu ilginin arttığını gören devlet, halen kıran kırana süren bu rekabette bazılarının devre dışı kalacağını görüyor.
Bu sistemi yakından takip eden bizim gibiler bile, bu "evim" şirketlerinden hangilerinin çıkmaza girebileceğini görebiliyoruz.
Hükümet, yaşanacak yol kazasının hasarını en aza indirmek ve bu sisteme bir kamu güvencesi olmasını isteyenlere yönelik bir fırsat hazırladı.
Bilindiği gibi 1990'lı yıllarda ortaya çıkan bu sonradan evi de kapsayan "arabam" şirketleri, 2000'lerin başında bu topluma bir felaket yaşattı. Yüz binlerce kişi bu şirketlerin batması sonucu mağdur oldu.
Benzeri durum daha 5-6 yıl önce ortaya çıktı. Yeni bir faciaya dönüşmesinin önüne geçmek isteyen hükümet, BDDK’yı görevlendirdi ve bu firmaların halkı dolandırmaması için lisanslandırma yoluna gitti. BDDK bu firmaların firmaların sermaye yeterliliğini denetledi ve çoğunu sistem dışı bıraktı.
Şimdi yine yasalardaki boşluktan yararlanan onlarca şirket faaliyette bulunur hale geldi. Bunların bir kısmı yakın gelecekte yine batacak.
Yönetim, artık bu alanda "Ben de varım" diyerek ortaya çıktı. Bu pek sektördeki bazı şirketlerin işini hayli zorlaştıracağa benziyor.
Faizsiz ev, iş yeri veya araç alımına imkan sağlayacak Emlak Katılım Tasarruf Finansman Sistemi nasıl mı çalışacak pic.twitter.com/8EudFioElV
— Murat KURUM (@murat_kurum) September 11, 2025
#faizsizevsahibiolma #EmlakKatılımTasarrufFinansmanSistemi #TOKİfaizsizev #TOKİveEmlakKonutgüvencesi #faizsizaraçfinansmanı #özelfaizsizsistemEminevimkarşılaştırma #kuraileevalmamodeli #peşinatsızevalma #müşteribazlıfinansmanmodeli
