Türkiye’de derinleşen konut krizi, hem ev sahibi-kiracı dengesi hem de milyonlarca konutun boş tutulması gibi temel sorunlarla gündemdeki yerini koruyor. TÜİK ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı verilerine göre Türkiye’de 8,5 milyon konut boş durumda. Aynı zamanda ev sahibi oranı düşerken, kiracı sayısı hızla artıyor. Artan maliyetler nedeniyle krediyle ev sahibi olmak neredeyse imkânsız hale gelirken, devlet destekli Gayrimenkul Sertifikası uygulaması bu krize karşı yeni bir çözüm modeli olarak öne çıkıyor.
Ev sahipliği oranı düşüyor, kiracılar çoğalıyor
2014 yılında yüzde 61,1 olan ev sahipliği oranı, 2024 itibarıyla yüzde 56,1’e gerilerken; kiracı oranı yüzde 28’e yükseldi. Türkiye’de 7,7 milyon hane kirada oturuyor. 8 milyon kişilik nüfus artışının büyük kısmı kiracı konumuna geçti. Özellikle gençler ve yeni evlenenler, konut sahibi olma hayalinden uzaklaşıyor.
8,5 milyon konut neden boş?
Bakanlık verilerine göre Türkiye’de toplam 36 milyon konut var ancak sadece 27,5 milyonunda fiilen ikamet ediliyor. Bu da yaklaşık 8,5 milyon konutun boş tutulduğunu ortaya koyuyor. Uzmanlar, bu konutların büyük bir kısmının yatırım amaçlı elde tutulduğunu ve piyasaya arz edilmediğini vurguluyor.
Konut kredisiyle ev almak artık hayal
Faiz oranlarındaki yükseliş ve sıkı para politikası, konut kredisi kullanımını ciddi ölçüde düşürdü. 2024’te satılan konutların sadece yüzde 10,7’si banka kredisiyle alınabildi. İlk el konut satışlarında bu oran yüzde 3,5’e kadar geriledi. Yani piyasaya yön verenler, artık yalnızca nakit alım yapabilen varlıklı kesim.
OECD’de kira artışında Türkiye açık ara birinci
OECD Konut Fiyat Endeksi verilerine göre, Türkiye’de kiralar 2015’ten bu yana yüzde 1.352 oranında arttı. Bu artış oranı ile Türkiye, OECD ülkeleri arasında zirvede yer aldı. Ortalama kira bedeli ise 2.500 TL’den 36.000 TL’ye çıktı. Bu rakam, Macaristan dışında hiçbir ülkede bir kat bile artış göstermedi.
Yeni çözüm modeli: Gayrimenkul sertifikası
Gayrimenkul piyasasındaki bu daralma ve konuta erişim zorluğu karşısında TOKİ ve Emlak Konut’un ortaklaşa geliştirdiği Gayrimenkul Sertifikası, küçük yatırımcıya da konut sahibi olma imkânı sunmayı hedefliyor. Modelin ilk örneği olan Damlakent Projesi, İstanbul Başakşehir’de 5.325 konutla hayata geçiriliyor.
Damlakent Projesi detayları:
İlk etapta 1.540 konut için 4–8 Ağustos 2025 tarihleri arasında 7,59 TL bedelle sertifika satışı yapılacak.
11 Ağustos itibarıyla sertifikalar Borsa İstanbul’da alınıp satılabilecek.
Yeterli sayıda sertifika biriktirenler konut sahibi olabilecek (asli edim).
Eksik kalan yatırımcılar, projeden elde edilen gelirden pay alabilecek (tali edim).
Satılamayan konutlar TOKİ tarafından ekspertiz bedelinin %80’ine satın alınacak.
Tüm ödemeler 2029’da tamamlanacak.
Sadece üretim değil, boş konut politikası da şart
Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, konut krizinin çözümünün faiz indirimi değil, arz artışı olduğunu vurguladı. Ancak uzmanlar, sadece yeni konut üretiminin değil, boş konutların da sisteme kazandırılmasının önemli olduğuna dikkat çekiyor. Bu kapsamda, boş tutulan konutlardan daha yüksek vergi alınması gibi düzenlemeler gündeme gelebilir.
Bağcılar da Florya da aynı fiyata: Piyasada fiyat anomalisi
Konut piyasasında arz-talep dengesizliği, fiyatların lokasyondan bağımsız biçimde yükselmesine yol açtı. Bağcılar ve Florya gibi farklı sosyoekonomik profillere sahip bölgelerde konut fiyatlarının birbirine yaklaşması, piyasadaki sağlıksız yapının bir başka göstergesi olarak değerlendiriliyor.
Değerlendirme: Sertifika modeli yeterli olur mu?
Gayrimenkul sertifikası, erişilebilir konut üretimi için önemli bir araç olabilir. Ancak üretim artırılmadan, konut arzı ihtiyaç sahiplerine yönlendirilmeden ve yatırım amaçlı konutlar sisteme kazandırılmadan bu tür finansal araçların etkisi sınırlı kalabilir. Yine de, orta gelir grubuna yönelik konut erişiminde bu model umut vadeden bir başlangıç olarak görülüyor.
