TOKİ’nin 4-8 Ağustos tarihleri arasında borsada halka arz edeceği Damlakent Gayrimenkul Sertifikası, konut krizine karşı geliştirilen yenilikçi finansman modellerinden biri olarak öne çıkıyor. Ancak uygulamaya dair ciddi soru işaretleri yatırımcıların kafasını kurcalıyor. En büyük belirsizlik, projenin gerçekten yüzde 24 iskontolu olup olmadığına ilişkin.
Değerleme raporu hâlâ ortada yok
TOKİ, Damlakent projesinde yatırımcılara yüzde 24 oranında iskonto sunduğunu açıklasa da, bu oranın gerçekliğini değerlendirmek için kritik önemdeki değerleme raporu ve izahname henüz kamuoyu ile paylaşılmış değil. Halka arzın başlamasına sadece günler kala belgelerin hâlâ yayımlanmamış olması, şeffaflık konusunda soru işaretleri yaratıyor.
Fiyat tartışması: Metrekare 100.000 TL
Sertifika bazında yapılan fiyatlandırmaya göre projede birim metrekare fiyatı yaklaşık 100.000 TL olarak hesaplanıyor. Bu rakam, Kadıköy gibi merkezi lokasyonlarda yeni projelerde görülen 250.000 TL seviyesinden düşük gibi görünse de, projenin konumlandığı Başakşehir Kayaşehir bölgesi için yüksek bulunuyor. Bölgede benzer projelerin rayiç bedelleri incelendiğinde, bu fiyatın ancak “akıllı bina” veya “yeşil bina” gibi ekstra özelliklerle haklı çıkabileceği değerlendiriliyor. Ancak, bu niteliklerin olup olmadığı da izahname açıklanmadığı için bilinmiyor.
4 yıl sonra teslim: Gerçek iskonto var mı?
Damlakent projesinin 48 ayda tamamlanması planlanıyor. Yani yatırımcılar konutlarını dört yıl sonra teslim alacak. Bu da dört yıl boyunca kira gelirinden mahrum kalınması anlamına geliyor. Dolayısıyla yüzde 24 iskonto oranı ilk bakışta cazip görünse de, vadeye bağlı getiri kaybı ve bölge fiyatlarıyla kıyaslandığında bu oran yatırımcılar açısından tatmin edici olmayabilir.
Geçmiş örnek: Park Mavera tecrübesi
TOKİ’nin daha önce borsada halka arz ettiği Park Mavera projesi, sertifikaların piyasa fiyatının proje ofisindeki fiyatlardan farklı olması gibi ciddi uygulama hatalarıyla anılmıştı. Ancak sabırlı yatırımcılar için zaman içinde kazançlı hâle gelmişti. Damlakent projesinde ise bu tür çift fiyatlama hatasından kaçınıldığı görülüyor. Sertifikalar yalnızca borsada işlem görecek. Ancak bir diğer kritik konu olan değerleme sürecinin, TOKİ'nin iştiraki olmayan bağımsız bir şirket tarafından yürütülüp yürütülmediği henüz bilinmiyor.
Sonuç: Ürün iyi ama uygulamada şeffaflık şart
Gayrimenkul sertifikası gibi enstrümanlar, konut edinmeyi tabana yaymak açısından önemli potansiyele sahip. Ancak bu potansiyelin gerçeğe dönüşmesi için uygulamada yüksek şeffaflık, doğru fiyatlama ve yatırımcı dostu bir yapı gerekiyor. Damlakent projesinde değerleme raporunun ve izahnamenin bir an önce yayımlanması, yatırımcı güveni açısından kritik bir adım olacak.
Ekonomist Barış Soydan'ın sosyal medya hesabından yaptığı paylaşımlardan yararlanılarak hazırlandı.
