Prof. Dr. Soner Gökten: Gayrimenkul sertifikasında iskonto yok, kârlı satış var
Emlak Konut’un Damla Kent projesi için ihraç edilecek gayrimenkul sertifikalarıyla ilgili tartışmalar büyüyor. Prof. Dr. Soner Gökten, Emlak Konut Gayrimenkul Sertifikaları değerleme raporunu inceleyerek dikkat çeken değerlendirmelerde bulundu.
Emlak Konut’un Damla Kent projesi için ihraç edilecek gayrimenkul sertifikalarıyla ilgili tartışmalar büyüyor. Prof. Dr. Soner Gökten, Emlak Konut Gayrimenkul Sertifikaları değerleme raporunu inceleyerek dikkat çeken değerlendirmelerde bulundu. Gökten, şirketin daha önce yatırımcılara yüzde 24 iskonto vaat ettiğini ancak açıklanan değerleme raporunda ortada bir iskontonun bulunmadığını, aksine Emlak Konut’un konutlar bitmeden karlı satış yaptığını ifade etti.Prof. Dr. Soner Gökten'in Paramedya.com'da yer alan gayrimenkul sertifikası değerlendirme yazısı:Emlak Konut GYO’nun ihracına hazırlandığı Damla Kent projesinin A Etabının gayrimenkul sertifikalarına ilişkin izahname seti ve değerleme raporu nihayet açıklandı. Talep toplamaya 4 gün kalmışken bu kadar geç yayınlanmasını anlamlandıramadığım gibi, pazarlanan ile gerçek arasındaki farkı görünce bir kez daha derin bir üzüntüye kapıldım.Projenin değerlemesini son iki yılda aldığı işlerle müthiş bir ivme kazanan ‘Talya Gayrimenkul Değerleme’ yapmış.Diğer raporlarını incelemedim ama bu raporu görünce gözlerime inanamadım.Alana uzmanlar ve Doktorlar yetiştirmiş bir akademisyen olarak ifade edebilirim ki bu denli büyük bir ihraçta bu denli özensiz bir değerleme raporu hiç yakışmamış.Değerleme raporunda gelir yaklaşımı uygulanmamış.Konutlar için tamam da; ticari üniteler için uygulamamak olur mu hiç?Standart birim değer itibariyle maliyet yaklaşımı ve emsal karşılaştırmaya dayalı pazar yaklaşımı uygulanmış.Ne yazık ki, daha önce başkaca değerleme raporlarından sıkça gördüğüm gibi, emsal yaklaşımında gene ilan fiyatları kullanılırken, o ilanları pazarlayan emlakçıların telefon numaraları birer kanıt olarak yazılmış.
Yeri gelmişken tekrar edeyim, parantez açayım: Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında pazar yaklaşımında benzer varlıklar için serbest piyasada gerçekleşmiş alım-satım işlemleri esas alınır ve bu fiyatlar üzerinden karşılaştırma yapılarak değerleme sonucu üretilir. Teklif fiyatları veya liste fiyatları yardımcı veri olabilir, ama asıl olan gerçek işlemlerdir. Bu nedenle sadece teklif fiyatlarına dayanan ve özellikle emlakçının telefon numarasını yazmakla yetinen bir değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları açısından güvenilir ve geçerli sayılmaz. Parantezi kapatıyorum.Değerleme raporunda A Etabındaki 1.540 adet konut için pazar yaklaşımına göre toplam 14.598.967.848,28 TL’lik bir değer çıkarılmış.İhraç tutarı ise 14.599.226.657 TL. Aradaki fark nereden kaynaklanıyor anlamadım lakin önemsenecek düzeyde değil.Burada önemsediğim husus İSKONTO!Çünkü Emlak Konut tarafından ilk lanse edilen sunumda halka arz fiyatının yüzde 24 iskontolu olduğu yazmaktaydı. Hafızalarımızdan gitmesin diye ilgisi görseli aşağıda sunuyorum. Bir de şimdi girin ilgili sunumun olduğu web sitesine. Göreceksiniz ki HOKUS POKUS ile İSKONTO sunumdan KALKMIŞ! (LINK: https://gayrimenkulsertifika.com/ ) Ben sizin için sunumun ilgili kısmını aşağıya ekliyorum.Neden kalmış?Çünkü ISKONTO yok!Muhtemelen kendi kendilerine liste fiyatı belirlediler, sonra da değerleme raporu neticesinde çıkan fiyatı iskontolu gibi takdim ettiler. İyi de, finansal okuryazarlığı bu denli düşük yatırımcıların olduğu ekosistemde bu tür bir pazarlama doğru muydu?Bırakın yatırımcıları, sözüm ona uzmanlar bu iskontoya inanıp mantıklı duruyor diye açıklamalar yaptılar. YAZIK gerçekten…Devam edelim.Diyorum ki, bırakın iskontoyu, tam tersine ortada konut yokken karlı satış var!Bunu nasıl mı kanıtlayacağım?Bizzat kendi ilan ettikleri değerleme raporundan.Öncelikle toplu değerler üzerinden hareket edelim.A etabının yer aldığı 2399-2 parselin arsa değeri emsal karşılaştırma yaklaşımı ile 4.289.346.250 TL hesaplanmış.1.540 adet konutun yani bağımsız bölümün yer alacağı etabın toplam inşaat alanı ise 353.006,37 metrekare. Birim metrekare inşaat maliyeti 27.500 TL kabul edilmiş ve toplam inşaat değeri 9.707.675.175 TL hesap edilmiş.Raporda bunlar bilgi amaçlı verilmiş. Neden böyle yaptıklarını tahmin edebiliyorum. Demek istiyor ki, arsa ve inşaat maliyetini topladığında emsal değere aşağı yukarı yakın bir sonuca ulaşılıyor.Nitekim ben de öyle yaptım. İkisini topladığınızda 13.997.021.425 TL’lik bir değere ulaşıyorsunuz.Toplam satış bedeli yani ihraç tutarı neydi: 14.599.226.657 TL.Bu bahisle görünürde Emlak Konut’un A Etabı için bu satıştan yaklaşık yüzde 4 kar ettiği anlaşılabilir.Bazıları diyebilir ki; yüzde 4 kar marjı küçük. O kadarcık da kar etsin…Öncelikle unutmayın, ortada bitmiş ev yok!Ve daha da önemlisi, o yüzde 4’ün ortaya çıkışı hem teorik hem de pratik olarak son derece yanlış.Neden mi?Birçok neden var ama en net teorik gerekçesini ifade edeyim: Pazar yaklaşımı, piyasa işlemleri üzerinden satılabilirlik esasına dayanır. Maliyet yaklaşımı ise yeniden yapım veya ikame maliyeti üzerinden teorik bir değer verir. Bu iki yöntem farklı değer kavramlarına dayanır. Biri pazar, diğeri ikame değeri temel alır. Bu ikisi toplanamaz. Yardımcı bir analiz şeklidir ama iki farklı yaklaşım değeri toplanarak nihai değer ihtiva eden şekilde raporlanamaz.Ne yazık ki değerleme raporunda bu iki değerin yer aldığı ve toplandığı tablo mevcut.Hep diyorum ya EĞİTİM ŞART!Talya Gayrimenkul Değerleme Şirketine tavsiyem değerleme uzmanlarını eğitime göndermesidir.O halde, şunu ifade edeyim; kar yüzde 4 dahi değil bence çok çok daha fazlası.Gelin bunu gene değerleme raporundaki emsaller üzerinden ve 1+1 konutu esas alarak ispatlayayım.Değerleme raporunda 3 tane 1+1 emsal sunulmuş.60 metrekarelik emsallerin ortalama fiyatı 3.800.000 TL.Damla Kent projesinde A Etabında ise asli edinimde, yani daire sahibi olmak için hangi daire karşılığında kaç adet gayrimenkul sertifikası toplamanı gerektiğine ilişkin liste izahname setinde yayınlandı.Bu listedeki 676 sıra no’lu C2 Blokta bulunan 5. Kattaki 65 metrekarelik dairenin asli edinimi için 700.680 adet sertifika toplanması gerekiyor ki; sertifikanın 7,59 TL’lik halka arz fiyatından daire fiyatı bugün itibariyle 5.318.161 TL ediyor.Düşünün benzer bir projede bugünden 3.800.000 TL’ye daire almak varken, Emlak Konut ihraç yoluyla benzer daireyi 5.318.161 TL’ye satmış olarak.Bugünden yaptığı satış itibariyle de yaklaşık yüzde 29 kar elde edecek.Ne güzel iş, öyle değil mi?Sevgi ve vicdanla kalın…Prof. Dr. Soner GÖKTEN
Talep toplamaya 4 gün kalmışken bu kadar geç yayınlanmasını anlamlandıramadığım gibi, pazarlanan ile gerçek arasındaki farkı görünce bir kez daha derin bir üzüntüye kapıldım.Projenin değerlemesini son iki yılda aldığı işlerle müthiş bir ivme kazanan ‘Talya Gayrimenkul Değerleme’ yapmış.Diğer raporlarını incelemedim ama bu raporu görünce gözlerime inanamadım.Alana uzmanlar ve Doktorlar yetiştirmiş bir akademisyen olarak ifade edebilirim ki bu denli büyük bir ihraçta bu denli özensiz bir değerleme raporu hiç yakışmamış.Değerleme raporunda gelir yaklaşımı uygulanmamış.Konutlar için tamam da; ticari üniteler için uygulamamak olur mu hiç?Standart birim değer itibariyle maliyet yaklaşımı ve emsal karşılaştırmaya dayalı pazar yaklaşımı uygulanmış.Ne yazık ki, daha önce başkaca değerleme raporlarından sıkça gördüğüm gibi, emsal yaklaşımında gene ilan fiyatları kullanılırken, o ilanları pazarlayan emlakçıların telefon numaraları birer kanıt olarak yazılmış. 
Bir de şimdi girin ilgili sunumun olduğu web sitesine. Göreceksiniz ki HOKUS POKUS ile İSKONTO sunumdan KALKMIŞ! (LINK: https://gayrimenkulsertifika.com/ ) Ben sizin için sunumun ilgili kısmını aşağıya ekliyorum.
Neden kalmış?Çünkü ISKONTO yok!Muhtemelen kendi kendilerine liste fiyatı belirlediler, sonra da değerleme raporu neticesinde çıkan fiyatı iskontolu gibi takdim ettiler. İyi de, finansal okuryazarlığı bu denli düşük yatırımcıların olduğu ekosistemde bu tür bir pazarlama doğru muydu?Bırakın yatırımcıları, sözüm ona uzmanlar bu iskontoya inanıp mantıklı duruyor diye açıklamalar yaptılar. YAZIK gerçekten…Devam edelim.Diyorum ki, bırakın iskontoyu, tam tersine ortada konut yokken karlı satış var!Bunu nasıl mı kanıtlayacağım?Bizzat kendi ilan ettikleri değerleme raporundan.Öncelikle toplu değerler üzerinden hareket edelim.A etabının yer aldığı 2399-2 parselin arsa değeri emsal karşılaştırma yaklaşımı ile 4.289.346.250 TL hesaplanmış.1.540 adet konutun yani bağımsız bölümün yer alacağı etabın toplam inşaat alanı ise 353.006,37 metrekare. Birim metrekare inşaat maliyeti 27.500 TL kabul edilmiş ve toplam inşaat değeri 9.707.675.175 TL hesap edilmiş.Raporda bunlar bilgi amaçlı verilmiş. Neden böyle yaptıklarını tahmin edebiliyorum. Demek istiyor ki, arsa ve inşaat maliyetini topladığında emsal değere aşağı yukarı yakın bir sonuca ulaşılıyor.Nitekim ben de öyle yaptım. İkisini topladığınızda 13.997.021.425 TL’lik bir değere ulaşıyorsunuz.Toplam satış bedeli yani ihraç tutarı neydi: 14.599.226.657 TL.Bu bahisle görünürde Emlak Konut’un A Etabı için bu satıştan yaklaşık yüzde 4 kar ettiği anlaşılabilir.Bazıları diyebilir ki; yüzde 4 kar marjı küçük. O kadarcık da kar etsin…Öncelikle unutmayın, ortada bitmiş ev yok!Ve daha da önemlisi, o yüzde 4’ün ortaya çıkışı hem teorik hem de pratik olarak son derece yanlış.Neden mi?Birçok neden var ama en net teorik gerekçesini ifade edeyim: Pazar yaklaşımı, piyasa işlemleri üzerinden satılabilirlik esasına dayanır. Maliyet yaklaşımı ise yeniden yapım veya ikame maliyeti üzerinden teorik bir değer verir. Bu iki yöntem farklı değer kavramlarına dayanır. Biri pazar, diğeri ikame değeri temel alır. Bu ikisi toplanamaz. Yardımcı bir analiz şeklidir ama iki farklı yaklaşım değeri toplanarak nihai değer ihtiva eden şekilde raporlanamaz.Ne yazık ki değerleme raporunda bu iki değerin yer aldığı ve toplandığı tablo mevcut.Hep diyorum ya EĞİTİM ŞART!Talya Gayrimenkul Değerleme Şirketine tavsiyem değerleme uzmanlarını eğitime göndermesidir.O halde, şunu ifade edeyim; kar yüzde 4 dahi değil bence çok çok daha fazlası.Gelin bunu gene değerleme raporundaki emsaller üzerinden ve 1+1 konutu esas alarak ispatlayayım.Değerleme raporunda 3 tane 1+1 emsal sunulmuş.60 metrekarelik emsallerin ortalama fiyatı 3.800.000 TL.Damla Kent projesinde A Etabında ise asli edinimde, yani daire sahibi olmak için hangi daire karşılığında kaç adet gayrimenkul sertifikası toplamanı gerektiğine ilişkin liste izahname setinde yayınlandı.Bu listedeki 676 sıra no’lu C2 Blokta bulunan 5. Kattaki 65 metrekarelik dairenin asli edinimi için 700.680 adet sertifika toplanması gerekiyor ki; sertifikanın 7,59 TL’lik halka arz fiyatından daire fiyatı bugün itibariyle 5.318.161 TL ediyor.Düşünün benzer bir projede bugünden 3.800.000 TL’ye daire almak varken, Emlak Konut ihraç yoluyla benzer daireyi 5.318.161 TL’ye satmış olarak.Bugünden yaptığı satış itibariyle de yaklaşık yüzde 29 kar elde edecek.Ne güzel iş, öyle değil mi?Sevgi ve vicdanla kalın…Prof. Dr. Soner GÖKTEN 
