Kiralık konutta kış etkisi: fiyatlar geri çekildi, ilan süreleri uzadı

Kiralık piyasasında “yumuşak iniş” dönemi

2025 boyunca yükseliş eğilimini sürdüren kiralık konut fiyatları, yılın son haftalarında kış mevsiminin etkisiyle yön değiştirdi. Taşınma oranlarının düşmesi, kiralık konutların ilanda kalma süresini uzatırken fiyatlarda da sınırlı ama dikkat çekici geri çekilmeler görülmeye başladı.

Hamide Hangül'ün Dünya gazetesinde yayınlanan haberine göre, emlak platformlarından derlenen verilere göre, kiralık konutların ortalama ilanda kalma süresi 90 günden 125 güne çıktı. Aynı dönemde kiralık konut stoku 200 bin adedin üzerine yükselirken, fiyatlarda yüzde 2 ile 10 arasında değişen düşüşler kaydedildi.

Büyükşehirlerden sahil kentlerine fiyat örnekleri

Son haftalarda farklı şehir ve ilçelerde gözlenen fiyat değişimleri, piyasanın yönünü net biçimde ortaya koyuyor. Buna göre;

• İstanbul Şişli’de 3+1 bir dairenin kirası 57 bin TL’den 56 bin TL’ye,

• Zekeriyaköy’de bir villa 165 bin TL’den 160 bin TL’ye,

• Bağcılar’da 4+1 bir konut 52 bin TL’den 48 bin TL’ye,

• Ankara Çayyolu’nda 1+1 daire 40 bin TL’den 37 bin TL’ye,

• Isparta’da 3+1 daire 23 bin TL’den 21 bin TL’ye,

• Alanya’da 1+1 daire kirası 15 bin TL’den 14 bin TL’ye geriledi.

“Kiralıkta stok yeniden yükseliyor”

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, yılın ortalarında azalan kiralık konut stokunun son dönemde yeniden artışa geçtiğine dikkat çekti. Yazıcı, “Kiralık mülklerin yeni kiracı bulma süresi çok sert olmasa da uzuyor. Bu durum stoku artırıyor. Ancak satış piyasasındaki kadar güçlü bir yavaşlamadan söz etmek için henüz erken” değerlendirmesinde bulundu.

Satılık konutta da fiyatlama baskısı artıyor

Konut satış piyasasına da değinen Yazıcı, son dört aylık dönemde konut fiyatlarının gerçekleşen enflasyonun altında arttığını, bazı bölgelerde ise sınırlı gerilemeler yaşandığını söyledi.

“Bugün doğru fiyatlanan bir konutun ortalama satış süresi iki aya çıktı” diyen Yazıcı, sürenin uzamasının yanlış fiyatlama yapan satıcılar için önemli bir sinyal olduğuna işaret etti. Türkiye genelinde satışı bekleyen konut stokunun yılbaşına göre yaklaşık yüzde 27 artarak 640 bin adedi aştığını hatırlatan Yazıcı, bu durumun ilerleyen dönemde indirim baskısını artırabileceğini vurguladı.

İstanbul’da ortalama kira 34 bin 505 TL

Endeksa Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, Türkiye genelinde kiralık konut stokunun son bir yılda yüzde 8 azaldığını belirtti. Güncel stok verilerine göre İstanbul’da 100 bin 24, Ankara’da 38 bin 985, İzmir’de 33 bin 705, Antalya’da 20 bin 8 ve Bursa’da 13 bin 465 kiralık ilan bulunuyor.

Öğüt, Türkiye genelinde kiraların yıllık bazda yüzde 26 arttığını, ancak enflasyon etkisi dikkate alındığında reel olarak yüzde 4 düşüş yaşandığını ifade etti. İstanbul’da yıllık kira artışı yüzde 35 olurken, reel artış yüzde 3 seviyesinde kaldı. İstanbul’da ortalama kira bedeli 34 bin 505 TL olarak hesaplandı. Ankara’da ortalama kira 28 bin 560 TL, İzmir’de ise 28 bin 576 TL seviyesinde bulunuyor.

“İlan süresi 125 güne kadar çıkıyor”

Gayrimenkul Danışmanı Şenay Araç, kış aylarıyla birlikte taşınmaların ciddi biçimde azaldığını ve uzun süredir bekleyen ilanlarda yüzde 5 ila 10 arasında indirimler yapıldığını söyledi. 

Araç, “Eskiden 90 günde kiralanan daireler, fiyat indirimi yapılmazsa bugün 125 güne kadar ilanda kalabiliyor. 75 bin lira istenen bir ev, pazarlıkla 67-68 bin TL’ye kadar düşebiliyor” dedi. Beylikdüzü’nden Kadıköy’e kadar birçok semtte benzer bir tablo yaşandığını belirten Araç, kiracıların artık daha fazla alternatif arasından seçim yaptığını ifade etti.

“Faizde sert indirim beklenmiyor”

Faiz politikalarına da değinen Cansel Turgut Yazıcı, 2026 yılında kademeli ve kontrollü bir faiz indirimi beklendiğini ancak geçmiş yıllardaki sert düşüşlerin gündemde olmadığını belirtti. Yazıcı, “Faiz politikaları, konutla ilgili olası vergi düzenlemeleri ve alternatif yatırım araçlarının getirisi, önümüzdeki dönemde konut sektörünün seyrini belirleyecek” değerlendirmesinde bulundu.