Av. Halit Can Dündar, kira tahliye davalarına ilişkin kritik noktaları açıkladı. Sözleşme süresi bitiminde, belirli noktalara dikkat edilmeden açılacak tahliye davalarının reddedileceğine dikkat çeken Av. Dünder, bunları maddeler halinde sıraladı. Av. Halit Can Dündar'ın vurguladığı kritik noktalar şunlar:
Kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracının tahliyesi, çoğu zaman yanlış süre hesabı ve usul hataları nedeniyle dava reddiyle sonuçlanıyor. Hem ev sahipleri hem de kiracılar için kritik olan bu süreç, belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmelerine göre farklı işliyor.
Tahliyede en sık yapılan hatalar
Belirli süreli sözleşme ile belirsiz süreli sözleşmenin aynı yöntemle tahliye edileceğinin sanılması
10 yıllık sürenin yanlış hesaplanması
İhtarın süresinde gönderilmesine değil kiracıya ulaşmasına bakılması gerektiğinin bilinmemesi
Kira sözleşmesinde yer alan özel hükümlerin gözden kaçırılması
Süresi dolduktan sonra 1 ay içinde dava açma şartının atlanması
Bu hatalar nedeniyle tahliye davaları çoğunlukla reddediliyor.
Kural ve istisnalar
Ana kural:
Kira sözleşmesi, süresi bitse bile kiracı yazılı fesih bildiriminde bulunmadıkça her yıl kendiliğinden bir yıl daha uzar. Ev sahibi, sözleşme süresi doldu diye tek başına tahliye isteyemez.
İstisna:
10 yılın sonunda ev sahibi, herhangi bir gerekçe göstermeden tahliye talep etme hakkına sahip olur.
Belirli süreli kira sözleşmesinde tahliye
Belirli süreli kira sözleşmeleri, “1 yıl, 3 yıl, 5 yıl” gibi süre belirtilen sözleşmelerdir.
Tahliye hesabı şu formülle yapılır:
️ Sözleşme süresi + 10 yıl + 1 yıl
Örneğin 1 yıllık sözleşmede: 1 + 10 + 1 = 12 yıl
Örneğin 5 yıllık sözleşmede: 5 + 10 + 1 = 16 yıl
Ev sahibi, bu toplam sürenin bitiminden en az 3 ay önce ihtarı kiracıya ulaştırmalı ve sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır.
Belirsiz süreli kira sözleşmesinde tahliye
Belirsiz süreli kira sözleşmeleri, kontratta herhangi bir süre belirtilmeyen sözleşmelerdir.
Tahliye hesabı şu şekildedir:
️ 10 yıl + 6 ay
Kiracıya ihtar, 10 yıl dolduktan sonraki 6 ay içinde ve en geç 3 ay kala ulaştırılmalıdır. Dava ise 6 ayın sonunda açılır.
1 Temmuz 2012 öncesi yapılan sözleşmeler
Yeni Borçlar Kanunu (TBK) 1 Temmuz 2012’de yürürlüğe girdi. Bu tarihten önceki sözleşmelerde geçici hükümler uygulanıyor:
Eğer 10 yılın dolmasına 5 yıldan az süre kalmışsa, 1 Temmuz 2017’den itibaren hesap yapılır.
Eğer 10 yıl zaten dolmuşsa, 1 Temmuz 2014’ten itibaren tahliye hesabı yapılır.
Dava nerede açılır?
Tahliye davaları, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.
En çok yapılan yanlış
Avukatlara göre, tahliye davalarının en sık reddedilme nedeni sürelerin yanlış hesaplanması ve ihtarın usulüne uygun yapılmaması. Bu nedenle, dava açmadan önce sözleşme türünün doğru belirlenmesi ve sürelerin hassasiyetle hesaplanması kritik öneme sahip.
HerbirEmlak
