Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK), konut piyasasında uzun süredir beklenen kredi düzenlemesini hayata geçirdi. Gayrimenkul sektöründe daralan kredi hacmini canlandırmayı ve özellikle alt-orta gelir grubunun konut edinimini desteklemeyi amaçlayan yeni yönetmelikle birlikte, birinci el ve ikinci el konut alımlarında kredi kullanım oranları yeniden tanımlandı.
Yeni düzenleme, uzun süredir ikinci el konut piyasasında uygulanan katı kredi sınırlarını gevşetirken, yüksek bedelli ve lüks konutlarda kredi kullanımını daha kontrollü hale getirdi.
İkinci el konutlarda krediye erişim genişledi
Yeni düzenlemenin en dikkat çekici başlığı, ikinci el konutlar için kredi değer oranlarının artırılması oldu. Buna göre, daha önce birinci el konutlara kıyasla daha düşük oranlarla kredi kullandırılan ikinci el konutlar için bu fark büyük ölçüde ortadan kaldırıldı.
Özellikle alt segmentte kredi musluklarının açılması, piyasa temsilcileri tarafından “ikinci el piyasasında bahar temizliği” olarak yorumlandı.
Rakamlarla yeni kredi oranları
İkinci el konutlar için getirilen başlıca değişiklikler şöyle:
2–5 milyon TL arası konutlar:
Daha önce azami %60 olan kredi oranı, %90’a yükseltildi.7 milyon TL altı konutlar:
Kredi değer oranlarında kapsamlı iyileştirmeye gidildi.10–20 milyon TL arası konutlar:
Konut bedelinin %50’sine kadar kredi kullanımı mümkün hale geldi. Önceki uygulamada bu aralıktaki konutlar için krediye erişim oldukça sınırlıydı.
Bu adımın, ikinci el stokun eritilmesine ve piyasanın daha sağlıklı fiyat oluşumuna katkı sağlaması bekleniyor.
Lüks konut segmentine kredi freni
Alt ve orta gelir grubuna yönelik kredi kolaylıklarının aksine, lüks konut alımlarında kredi kullanım oranları düşürüldü. Sermayenin daha verimli alanlara yönlendirilmesi amacıyla yapılan bu değişiklikle birlikte:
20 milyon TL ve üzerindeki birinci el konutlarda
Azami kredi oranı %60’tan %40’a indirildi.
Bu düzenleme, lüks segmentte krediye dayalı talebi sınırlarken, özkaynak ağırlıklı alımların önünü açmayı hedefliyor.
Uzman yorumu: “Krediye erişim arttı ama faiz belirleyici olacak”
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, düzenlemeyi konut piyasası açısından bir “gevşeme işareti” olarak değerlendirirken, asıl belirleyici unsurun kredi maliyetleri olduğuna dikkat çekti.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) ocak ayında politika faizini %37’ye çekmesi sonrasında, 10 yıl vadeli konut kredilerinde faiz oranları %2,69–%2,79 bandına geriledi.
Maya değerlendirmesinde şu ifadelere yer verdi:
“Fiyatların enflasyonun altında seyrettiği bu dönemde krediye erişimin kolaylaşması alıcı tarafında karşılık bulur. Ancak faiz indirimlerinin banka kredi oranlarına daha güçlü şekilde yansıması gerekiyor.”
Bir konutu olanlara kredi sınırlaması sürüyor
Yeni düzenlemede ilk kez konut alacaklar lehine ayrımcılık korunmaya devam ediyor. Buna göre, tüketicinin veya ailesi adına kayıtlı mevcut bir konut bulunması halinde, belirlenen kredi oranları %75 oranında düşürülerek uygulanacak. Bu uygulama, yatırım amaçlı alımları caydırmayı hedefliyor.
Piyasa beklentisi: İkinci elde hareketlenme
Sektör temsilcileri, düzenlemenin özellikle 2–7 milyon TL bandındaki ikinci el konutlarda işlem hacmini artırmasını bekliyor. Faizlerde ilave bir düşüş yaşanması halinde, kredi destekli talebin daha geniş bir tabana yayılabileceği ifade ediliyor.
