Türkiye’de miras kalan taşınmazların satışı, hem hukuki süreçleri hem de aile içi ilişkileri etkileyen önemli bir konu. Kardeşler arasında miras kalan ev, arsa ya da yazlık gibi gayrimenkullerin nasıl satılacağı ise mülkiyet türüne göre değişiyor. Peki, miras kalan bir ev nasıl satılır? Elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet arasındaki farklar nelerdir?
Miras kalan ev satılabilir mi?
Evet, yasal işlemler tamamlandığında miras kalan taşınmazlar satılabilir. Ancak satışın nasıl yapılacağı, mirasçıların sahip olduğu mülkiyet türüne göre şekillenir. Türkiye’de miras kalan gayrimenkuller başlangıçta elbirliği (iştirak) mülkiyeti kapsamında değerlendirilir.
Elbirliği mülkiyeti nedir?
Elbirliği mülkiyeti, mirasın intikali sonrasında tüm mirasçıların taşınmaz üzerinde ortak şekilde hak sahibi olduğu sistemdir. Bu sistemde mirasçılar arasında belirli oranlı paylar bulunmaz; yani hiç kimse “evin yüzde 30’u benim” diyemez. Tüm mirasçılar taşınmazın tamamına birlikte sahip olur.
Elbirliği mülkiyetinde satış mümkün mü?
Hayır, bu mülkiyet türünde tek bir mirasçı taşınmazı kendi başına satamaz. Satış işlemi için tüm mirasçıların tapuda birlikte işlem yapması ve oybirliğiyle karar alması gerekir. Bu nedenle satış süreci çoğu zaman tarafların anlaşmasını gerektirir.
Paylı mülkiyete nasıl geçilir?
Mirasçılar, Tapu Müdürlüğü’ne başvurarak elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesini talep edebilir. Bu işlem sonucunda her mirasçıya resmi bir hisse oranı verilir. Örneğin; üç mirasçı varsa, her biri %33,33 oranında pay sahibi olabilir.
Paylı mülkiyette ev satışı nasıl yapılır?
Paylı mülkiyet sisteminde her mirasçı, kendi hissesini tek başına üçüncü kişilere satabilir. Ancak bu durum taşınmazın tamamı için değer düşüklüğüne yol açabilir. Bu nedenle genellikle tüm mirasçıların ortak satış yapması, taşınmazın gerçek değerinde satılmasını sağlar.
Dikkat edilmesi gereken yasal detaylar
Veraset ilamı alınmalı: Mirasçılık belgesi olmadan herhangi bir satış işlemi yapılamaz. Bu belge noter ya da sulh hukuk mahkemesi aracılığıyla alınır.
Tapu işlemleri ortak yapılmalı: Elbirliği mülkiyet söz konusuysa, tüm mirasçıların tapuda birlikte işlem yapması gerekir.
Anlaşmazlık varsa mahkemeye başvurulabilir: Taraflar anlaşamıyorsa, “ortaklığın giderilmesi davası” (izale-i şuyu) açılarak taşınmaz mahkeme yoluyla satılabilir.
Vergi yükümlülüklerine dikkat: Taşınmazın satışı sonrası, değer artış kazancı vergisi gündeme gelebilir. Ancak miras yoluyla edinilen taşınmazlarda bazı istisnalar söz konusu olabilir.
Miras payı satışlarında vergi istisnası
2025 yılı itibarıyla, miras yoluyla edinilen gayrimenkullerin 5 yıl geçmeden satılması durumunda dahi, değer artış kazancı vergisinden muafiyet gündeme gelmeye başladı. Ancak bu konu henüz yasal düzenlemeye tabidir ve satış öncesi mutlaka bir mali müşavirden ya da vergi uzmanından destek alınmalıdır.
Satış öncesi mülkiyet türü belirlenmeli
Miras kalan evin satışı sürecinde ilk yapılması gereken, taşınmazın elbirliği mi yoksa paylı mülkiyet kapsamında mı olduğunu öğrenmektir. Elbirliği mülkiyet varsa, tüm mirasçıların ortak hareket etmesi zorunludur. Paylı mülkiyette ise her bir mirasçı kendi hissesini satabilir. Ancak taşınmazın daha hızlı ve değerinde satılabilmesi için ortak karar alınması her zaman daha avantajlıdır.
