Türkiye’de konut yatırımlarının geri dönüş süresi (amortisman süresi), son yıllardaki dalgalı seyrin ardından yeniden dengelenme eğilimine girdi. 2026 Şubat verilerine göre amortisman süresi ülke genelinde 14 yıl seviyesinde sabitlendi.
Endeksa & Emlakjet CEO’su Görkem Öğüt, konuyla ilgili değerlendirmesinde, konut fiyatları ile kira arasındaki dengenin yeniden kurulmaya başladığını belirterek, bu gelişmenin piyasada normalleşme işareti olduğunu ifade etti.
Konut piyasasında denge yeniden kuruluyor 
Verilere göre Türkiye genelinde ortalama metrekare satış fiyatı 39.843 TL seviyesinde bulunurken, ortalama konut fiyatı 4,98 milyon TL’ye ulaştı. Kira tarafında ise ortalama metrekare kira 239 TL, ortalama kira bedeli ise 26.530 TL olarak hesaplandı.
Bu veriler ışığında konut yatırımının geri dönüş süresi yaklaşık 14 yıl seviyesinde dengelenmiş durumda. Uzmanlara göre bu aralık, sağlıklı bir piyasa dengesi açısından kritik eşik olarak kabul ediliyor.
Yatırımın en hızlı geri döndüğü şehir: Ankara
Şehir bazlı analizlerde amortisman sürelerinde farklılıklar dikkat çekiyor. Ankara, 12 yıl ile yatırımın en hızlı geri döndüğü şehir olarak öne çıkıyor. Tekirdağ ve Şanlıurfa ise 13 yıl ile Ankara’yı takip ediyor.
Adana, Bursa, Sakarya, Eskişehir ve Van gibi şehirlerde geri dönüş süresi yaklaşık 14 yıl seviyesinde seyrediyor. İstanbul’da da amortisman süresi Türkiye ortalamasına paralel şekilde 14 yıl olarak ölçülüyor.
İstanbul’da merkez ve çeper ayrışması
İstanbul özelinde ise dikkat çeken bir ayrışma söz konusu. Merkezi ilçelerde fiyat artış hızının yavaşlamasıyla amortisman süreleri gerilerken, çeper ilçelerde bu sürenin uzadığı görülüyor.
Beşiktaş, Kadıköy ve Bakırköy gibi merkezi bölgelerde geri dönüş süreleri düşüş gösterirken; Sultanbeyli, Çatalca, Silivri ve Sancaktepe gibi ilçelerde yükseliş dikkat çekiyor. İstanbul’da yatırımın en hızlı geri döndüğü ilçe ise 11 yıl ile Esenyurt oldu.
Turizm bölgelerinde amortisman uzuyor
Turistik şehirlerde ise farklı bir tablo öne çıkıyor. Konut fiyatlarının kira artışlarından daha hızlı yükselmesi, amortisman sürelerinin uzamasına neden oluyor.
Uzmanlar, özellikle kısa dönem kiralama veya yazlık yatırımı düşünen yatırımcıların bu eğilimi dikkate alması gerektiğine işaret ediyor.
Piyasada normalleşme sinyali
Son veriler, Türkiye genelinde amortisman süresinin 13–15 yıl bandında dengelendiğini ortaya koyuyor. Büyük şehirlerde kira artışlarının devam etmesi, geri dönüş süresinin daha fazla uzamasını sınırlayan temel unsurlar arasında yer alıyor.
Görkem Öğüt, konut yatırımlarında geri dönüş süresinin dengelenmesinin piyasanın daha öngörülebilir hale geldiğini gösterdiğini belirterek, bu durumun yatırımcı açısından daha sağlıklı bir ortam sunduğunu vurguladı.
Rakamlarla konut piyasası (Şubat 2026)
Ortalama m² satış fiyatı: 39.843 TL
Ortalama konut fiyatı: 4,98 milyon TL
Ortalama m² kira: 239 TL
Ortalama kira: 26.530 TL
Ortalama amortisman süresi: 14 yıl
