Yapay zekâ destekli değerleme modeliyle gayrimenkul piyasasına ilişkin düzenli analizler yayımlayan Endeksa, Ocak 2026 Konut Değer Raporu’nu açıkladı. Rapora göre Türkiye genelinde satılık konut fiyatları yıllık bazda %29,8, aylık bazda ise %3,5 oranında artış gösterdi.
Ancak enflasyon etkisi dikkate alındığında, konut fiyatlarının bir yılda reel olarak %0,7 düştüğü, aylık bazda ise %0,6 arttığı görüldü. Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 39 bin 120 TL’ye, ortalama konut fiyatı ise 4,8 milyon TL’ye yükseldi. Konut yatırımının geri dönüş süresi 14 yıl olarak hesaplandı.
Konut satış adedi 111 bin 480 oldu
Ocak ayında Türkiye genelinde 111 bin 480 adet konut satışı gerçekleşti. Bu rakam, geçen yılın aynı ayına göre %4,7’lik bir düşüşe işaret ediyor.
Toplam satışlar içinde:
İlk el konut satışlarının payı: %30,6
İkinci el konut satışlarının payı: %69,4
İpotekli konut satışları ise dikkat çekici bir artış gösterdi. Ocak ayında ipotekli satışlar geçen yılın aynı ayına göre %15,7 artarak 20 bin 263 oldu. Buna karşılık diğer satış türleri %8,3 azalarak 91 bin 217 olarak kaydedildi.
Toplam satışlar içinde:
İpotekli satışların payı: %18,2
Diğer satışların payı: %81,8
“Reel fiyatlar yatay seyrediyor”
Endeksa Genel Müdürü ve Kurucu Ortağı Görkem Öğüt, rapora ilişkin değerlendirmesinde şu ifadeleri kullandı:
“Ocak ayında nominal fiyat artışı devam etse de enflasyon etkisini dikkate aldığımızda konut fiyatlarının reel olarak yatay seyrettiğini görüyoruz. Toplam konut satış adetlerinde düşüş yaşanmasına rağmen ipotekli satışların artış göstermesi, krediye erişimin yeniden hareketlenmeye başladığına işaret ediyor. Önümüzdeki dönemde faizlerde ilave gerileme ve bankaların kredi kampanyalarıyla birlikte hem satış adetlerinde artış hem de reel fiyatlarda daha belirgin bir yükseliş görmemiz mümkün.”
En fazla değer artışı Samsun, Diyarbakır ve Elazığ’da
Ocak ayında en çok konut satışının gerçekleştiği ilk 30 il içinde yatırımcıya en fazla kazandıran şehirler:
Samsun
Yıllık nominal artış: %41,2
Reel artış: %7,9
Ortalama m² fiyat: 34 bin 137 TL
Ortalama konut fiyatı: 3,9 milyon TL
Diyarbakır
Yıllık nominal artış: %40,8
Reel artış: %7,7
Ortalama m² fiyat: 32 bin 399 TL
Ortalama konut fiyatı: 4,9 milyon TL
Elazığ
Yıllık nominal artış: %37,6
Reel artış: %5,3
Ortalama m² fiyat: 23 bin 854 TL
Ortalama konut fiyatı: 3,8 milyon TL
Fiyat artışının en düşük olduğu iller
İlk 30 il arasında satılık konut fiyatlarının en az yükseldiği şehirler ise:
Hatay
Nominal artış: %14,9
Reel değişim: -%12,1
Ortalama m² fiyat: 25 bin 932 TL
Ortalama fiyat: 3,9 milyon TL
Gaziantep
Nominal artış: %22,2
Reel değişim: -%6,6
Ortalama m² fiyat: 26 bin 672 TL
Ortalama fiyat: 4,2 milyon TL
Muğla
Nominal artış: %21,9
Reel değişim: -%6,8
Ortalama m² fiyat: 78 bin 991 TL
Ortalama fiyat: 10 milyon TL
Muğla, metrekare bazında Türkiye’nin en pahalı konut piyasası olmaya devam etti.
4 büyük ilde Ankara zirvede
Dört büyük il arasında yıllık bazda en yüksek fiyat artışı Ankara’da gerçekleşti.
Ankara
Nominal artış: %36,1
Reel artış: %4
Ortalama m² fiyat: 35 bin 288 TL
Ortalama fiyat: 4,5 milyon TL
İstanbul
Nominal artış: %31,1
Reel değişim: %0
Ortalama m² fiyat: 60 bin 391 TL
Ortalama fiyat: 6,8 milyon TL
İzmir
Nominal artış: %26,7
Reel değişim: -%3,1
Ortalama m² fiyat: 49 bin 622 TL
Ortalama fiyat: 6,1 milyon TL
Bursa
Nominal artış: %26,5
Reel değişim: -%3,2
Ortalama m² fiyat: 32 bin 866 TL
Ortalama fiyat: 4,4 milyon TL
Türkiye genelinde kiralar yüzde 25,3 arttı
Rapora göre kiralık konut fiyatları da artış eğilimini sürdürdü. Türkiye genelinde kiralar:
Yıllık bazda %25,3
Aylık bazda %2,3 arttı
Enflasyondan arındırılmış verilere göre kiralar bir yılda reel olarak %4,2, aylık bazda ise %0,5 geriledi.
Türkiye genelinde ortalama metrekare kira fiyatı 234 TL, ortalama kira bedeli ise 25 bin 973 TL seviyesine yükseldi.
