Türkiye’de konut piyasasında fiyat artışı nominal olarak sürse de reel bazda zayıflama eğilimi devam ediyor. Emlakjet ile Endeksa iş birliğiyle hazırlanan Nisan 2026 Konut Değer Raporu, özellikle büyükşehirlerde satış hacminin yüksek kaldığını, ancak fiyatların enflasyon karşısında değer kaybetmeye devam ettiğini ortaya koydu.
Rapora göre, Türkiye genelinde konut birim metrekare satış fiyatı Nisan 2026 itibarıyla 39 bin 939 TL seviyesine yükseldi. Ortalama konut satış fiyatı ise 4 milyon 952 bin 436 TL olarak hesaplandı. Konut fiyatları yıllık bazda nominal olarak yüzde 24,2 artarken, reel bazda yüzde 5,6 geriledi.
Nisan ayında 126 bin 808 konut satıldı
Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre Türkiye genelinde Nisan ayında toplam 126 bin 808 adet konut satışı gerçekleşti. İlk el satışlar geçen yılın aynı ayına göre yüzde 9,6 artarak 40 bin 306’ya çıktı. İkinci el satışlar ise yüzde 0,3 düşüşle 86 bin 502 olarak kaydedildi.
Toplam satışlar içinde ilk el konutların payı yüzde 31,8 olurken, ikinci el satışların payı yüzde 68,2 seviyesinde gerçekleşti. Bu tablo, ikinci el piyasasının toplam satışlar içindeki ağırlığını koruduğunu gösterdi.
Satışların yarısı 5 büyük ilde toplandı
Konut satışlarında en yüksek hacim yine büyükşehirlerde görüldü. İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya ve Bursa, toplam satışların önemli bölümünü oluşturdu.
Nisan ayında en fazla konut satışı 23 bin 852 adetle İstanbul’da gerçekleşti. İstanbul’u 11 bin 680 satışla Ankara, 7 bin 215 satışla İzmir, 6 bin 165 satışla Antalya ve 4 bin 498 satışla Bursa izledi.
Metrekare fiyatında zirve Muğla’da
Muğla, 81 bin 485 TL’lik konut birim metrekare fiyatıyla Türkiye’nin en pahalı ili oldu. Muğla’yı İstanbul, Antalya, Çanakkale ve İzmir takip etti. Özellikle kıyı bölgelerinde, turizm ve ikinci konut talebinin fiyatları yukarı taşımayı sürdürdüğü görüldü.
Ortalama konut satış fiyatında da ilk sırada Muğla yer aldı. İlde ortalama konut satış fiyatı 10 milyon 511 bin 565 TL’ye çıktı. Bu rakam, Türkiye ortalamasının iki katından fazla seviyede.
En uygun fiyatlı iller Güneydoğu ve İç Anadolu’da
Metrekare fiyatı açısından en düşük seviyeler ise Mardin, Şanlıurfa, Kayseri ve Elazığ gibi illerde görüldü. Şanlıurfa, 3 milyon 378 bin TL ile ortalama konut satış fiyatının en düşük olduğu il olarak öne çıktı.
Reel kazanç sağlayan il sayısı yalnızca üç
Rapora göre 30 il arasında yıllık reel fiyat artışı sağlayabilen il sayısı sadece üçte kaldı. Ordu yüzde 2,6 ile ilk sırada yer alırken, Denizli ve Elazığ da sınırlı reel artış kaydetti.
En sert reel kayıp ise Hatay’da yaşandı. Hatay’da konut fiyatları nominal artış göstermesine rağmen reel bazda yüzde 14,3 geriledi. Aydın, Tekirdağ ve Muğla da reel kaybın belirgin olduğu iller arasında yer aldı.
Ankara yatırım geri dönüşünde öne çıktı
Konut yatırımında önemli göstergelerden biri olan amortisman süresi açısından Ankara dikkat çekti. Başkentte konut yatırımının geri dönüş süresi 12 yıl olarak hesaplandı. Aynı süre Tekirdağ ve Şanlıurfa’da da görüldü.
Buna karşılık Muğla’da geri dönüş süresi 19 yıla kadar uzadı. Yüksek satış fiyatları, kira gelirine göre yatırımın kendini amorti etme süresini uzattı.
CEO Görkem Öğüt: İller bazında ayrışma belirginleşti 
Görkem Öğüt değerlendirmesinde, Nisan 2026 verilerinin tek yönlü bir fiyat yükselişi yerine iller arasında belirgin ayrışmaya işaret ettiğini söyledi.
Öğüt, büyükşehirlerde satış hacminin yüksek kaldığını ancak reel getirinin sınırlı olduğunu belirterek, Anadolu şehirlerinde bazı bölgelerin fiyat performansı açısından daha dirençli bir görünüm sergilediğini vurguladı.
Rakamlarla nisan 2026 konut piyasası
- Türkiye genelinde ortalama metrekare fiyatı: 39.939 TL
- Ortalama konut satış fiyatı: 4.952.436 TL
- Toplam konut satışı: 126.808 adet
- İlk el satış: 40.306 adet
- İkinci el satış: 86.502 adet
- En pahalı il: Muğla
- En düşük ortalama satış fiyatı: Şanlıurfa
- Reel artış görülen il sayısı: 3
- En kısa geri dönüş süresi: 12 yıl
