Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, 1 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi.
Düzenleme; yapı ruhsatı süreçlerinden emsal hesabına, asansör zorunluluğundan bodrum kat kullanımına, mevcut binalardaki tadilatlardan ofislerin konuta dönüştürülmesine kadar birçok önemli değişiklik içeriyor.
Süs havuzu ilk kez tanımlandı
Yönetmelikle birlikte "süs havuzu" ilk kez mevzuata girdi.
Buna göre süs havuzu;
- Görsel ve estetik amaçlı olacak,
- Yüzme amacıyla kullanılmayacak,
- Mimari yapıyla bütünlük oluşturacak,
- Proje müellifi tarafından tasarlanacak,
- İlgili idarenin uygun gördüğü ölçü ve şekillerde yapılabilecek.
Bahçedeki pergola ve süs havuzlarına emsal kolaylığı
Yapılan düzenlemeyle;
- Bağımsız bölüm niteliğinde olmayan,
- Yapının taşıyıcı sistemiyle bütünleşik olmayan,
- Bahçede peyzaj amacıyla yapılan pergolalar ile süs havuzları,
belirli şartlar altında emsal hesabına dahil edilmeyecek.
Ancak bu alanların, yönetmelikte belirtilen diğer kullanım alanlarıyla birlikte bahçe alanının yüzde 20'sini geçmemesi gerekiyor.
Ayrıca;
- Giriş saçakları,
- Bahçe ve istinat duvarları,
- Asma kat boşlukları,
- Blokların oturduğu bazaların üzerinde yer alan, gezilemeyen ve kullanım amacı bulunmayan çatı veya çakıl kaplı alanlar da emsal hesabı dışında değerlendirilebilecek.
TAKS ve KAKS uygulamasında yeni düzenleme
Yönetmeliğin en önemli değişikliklerinden biri de yapı yoğunluğunu belirleyen TAKS ve KAKS uygulamasında yapıldı.
Buna göre;
- Ayrık ve blok nizam yapılaşmalarda, imar planında aksi belirtilmemişse TAKS yüzde 40'ı geçemeyecek.
- KAKS verilmeyen parsellerde ise yapı yaklaşma mesafelerine göre oluşan yapı alanı esas alınacak.
- Bu durumda da TAKS hiçbir şekilde yüzde 60'ın üzerine çıkamayacak.
- Sadece KAKS verilmiş ancak TAKS belirtilmemiş parsellerde de yine yüzde 60 üst sınırı uygulanacak.
Ortak kullanım alanlarında emsal düzenlemesi
Yeni düzenleme ile tek bağımsız bölümlü olsa bile umumi bina niteliğindeki yapılarda;
- Çocuk oyun alanları,
- Çocuk bakım alanları,
- Mescit ve müştemilatı,
- Ortak otoparklar,
- Son kat üzerindeki kullanılmayan ortak teras çatılar,
emsal hesabında ortak alan olarak değerlendirilecek.
Bu alanların ticari amaçla kullanılmaması şartı aranacak. 
Asansör zorunluluğu yeniden belirlendi
Yönetmelikte en dikkat çeken değişikliklerden biri de asansör uygulamasında yapıldı.
Yeni düzenlemeye göre;
- 3 katlı binalarda (tek bağımsız bölümlü konutlar hariç) asansör boşluğu bırakılması zorunlu olacak.
- 4 kat ve üzerindeki binalarda ise asansör yapılması zorunlu olacak.
Daha az katlı yapılarda ise isteğe bağlı olarak asansör yapılabilecek.
Asansör bodrum katlara da inecek
Yeni düzenlemeye göre asansör zorunluluğu bulunan yapılarda;
Asansörün bodrum katlar dahil tüm katlara hizmet vermesi gerekecek.
Ancak;
- Bağımsız bölüm bulunmayan,
- Ortak alan bulunmayan,
- Eklenti bulunmayan
bodrum katlara asansör ulaşmak zorunda olmayacak.
Ruhsat yenilemede hangi mevzuat uygulanacak?
Yönetmelik, yeniden ruhsat alınması gereken yapılar için de önemli bir ayrım getirdi.
İnşaata iki yıl içinde başlanmışsa
Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde yapımına başlanmış yapılarda;
- Yangın,
- Deprem,
- Isı yalıtımı,
- Su yalıtımı,
- Enerji verimliliği,
- Çevre
ile ilgili hükümler güncel mevzuata göre uygulanacak.
Diğer bütün hükümler ise yapının ilk ruhsat aldığı tarihteki mevzuata göre değerlendirilecek.
İki yıl içinde başlanmamışsa
Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içerisinde inşaata başlanmamış yapılarda ise yeni ruhsat tamamen yürürlükte bulunan plan ve yönetmelik hükümlerine göre düzenlenecek.
Eski müstakil evlere sonradan asansör yapılabilecek
Yeni yönetmelikle önemli bir erişilebilirlik düzenlemesi de getirildi.
Daha önce yürürlükteki mevzuata uygun olarak yapılmış;
- Bodrum hariç en fazla 3 katlı,
- Tek bağımsız bölümlü müstakil konutlara,
gerekli teknik şartların sağlanması ve idarenin onayı alınması halinde sonradan;
- Asansör,
- Erişilebilirlik standartlarına uygun kaldırma iletme platformu
yapılabilecek.
Mevcut binaların tadilatında eski yönetmelik uygulanabilecek
Yapı kullanma izin belgesi alınmış mevcut yapılarda;
- Emsal,
- İnşaat alanı,
- Kullanım amacı,
- Arsa payı,
- Saçak seviyesi,
- Yapı yaklaşma mesafesi
değiştirilmemesi ve taşıyıcı sistemin olumsuz etkilenmemesi şartıyla yapılacak esaslı tadilatlar, yapının ruhsat aldığı tarihte yürürlükte bulunan yönetmelik hükümlerine göre sonuçlandırılabilecek.
Bunun yanında güncel;
- Deprem,
- Yangın,
- Isı ve su yalıtımı,
- Enerji verimliliği
şartlarının yerine getirilmesi zorunlu olacak.
Bazı projeler yeni asansör hükümlerinden muaf tutuldu
Yönetmelik geçiş süreci için istisna da getirdi.
Buna göre;
- Daha önce gerekli belgeler için idareye başvurmuş yapılar,
- 6306 sayılı Kanun kapsamında noter onaylı inşaat sözleşmesi bulunan projeler,
- Kamu kurumlarının ihale süreci başlamış yapıları,
asansör ve bodrum katlara ilişkin yeni düzenlemelerden etkilenmeyecek.
Bu projelerde eski hükümler uygulanmaya devam edecek.
Ofislerin konuta dönüştürülmesine 1 yıllık fırsat
Yönetmeliğin en dikkat çeken düzenlemelerinden biri de ofis ve büroların konuta dönüştürülmesi oldu.
Buna göre;
- İmar planında konut yapılmasına izin verilen alanlarda,
- Ofis veya büro ruhsatıyla yapılmış ya da yapı kullanma izni almış binalarda,
kullanım amacı değiştirilerek konuta dönüştürme işlemi yapılabilecek.
Ancak;
- Parselin tamamındaki konut kullanım oranı yüzde 60'ı aşamayacak.
- Tadilat ruhsatının yönetmeliğin yayımlandığı tarihten itibaren 1 yıl içinde sonuçlandırılması gerekecek.
Düzenleme yürürlüğe girdi
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde yapılan tüm değişiklikler, 1 Temmuz 2026 tarihi itibarıyla yürürlüğe girdi. Düzenleme özellikle müteahhitleri, yapı denetim kuruluşlarını, mimar ve mühendisleri, belediyeleri, yapı sahiplerini ve gayrimenkul sektörünü doğrudan ilgilendiriyor.
