Türkiye'de yabancıya konut satışlarının son yıllarda gerilemesi ve Türk yatırımcıların yurt dışına yönelmesi, gayrimenkul sektöründe yeni arayışları gündeme taşıdı. Uzmanlara göre çözüm, turizm ile gayrimenkulü entegre eden ve tek seferlik satış yerine sürekli döviz geliri sağlayan yeni yatırım modellerinde yatıyor.
Yerli yatırımcı yurt dışına yöneliyor
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın ödemeler dengesi verilerine göre, Türk vatandaşlarının yurt dışından satın aldığı gayrimenkullerin toplam değeri 2025 yılında 2 milyar 675 milyon dolara ulaşarak tüm zamanların en yüksek seviyesine çıktı. 2019 yılında yaklaşık 200 milyon dolar seviyesinde olan bu rakamın altı yılda yaklaşık 10 kat artması, yatırım tercihlerindeki değişimin dikkat çekici boyutlara ulaştığını ortaya koydu.
Hamide Hangül'ün Dünya'da yer alan haberine göre, buna karşılık yabancıların Türkiye'den konut alımında belirgin bir gerileme yaşanıyor. TÜİK verilerine göre 2022 yılında 67 bin 490 adet ile zirveye çıkan yabancıya konut satışı, 2025 yılında 21 bin 534 adede gerileyerek son dokuz yılın en düşük seviyesine indi. Toplam konut satışları içindeki yabancı payı da yüzde 4,5'ten yüzde 1,3'e düştü.
"Yatırımcı artık tüm dünyayı aynı ekranda karşılaştırıyor"
Yüksek Mimar Emrullah Yedikardeş, küreselleşen gayrimenkul piyasasında yatırımcıların artık yalnızca Türkiye'yi değil, Dubai, Lizbon ve benzeri merkezleri aynı anda değerlendirebildiğini belirtti.
Yedikardeş, dijital platformların yatırım kararlarını önemli ölçüde değiştirdiğini ifade ederek, geçmişte yalnızca yüksek gelir grubunun ilgi gösterdiği uluslararası gayrimenkul pazarının bugün orta ve üst-orta gelir grubunun da yatırım gündemine girdiğini söyledi.
Körfez'deki gerilim ve Avrupa'daki mülkiyet endişeleri dikkat çekiyor
Yedikardeş'e göre yatırımcılar yalnızca yüksek getiri değil, aynı zamanda güvenli ve öngörülebilir bir yatırım ortamı da arıyor.
Körfez bölgesinde artan jeopolitik gerilimlerin, özellikle Dubai'ye yönelik yatırımları yavaşlattığını belirten Yedikardeş, Avrupa'nın bazı şehirlerinde gündeme gelen mülk işgali vakalarının da mülkiyet güvenliği konusunda soru işaretleri oluşturduğunu ifade etti.
Türkiye'nin güçlü avantajları bulunuyor
Uzmanlara göre Türkiye, yabancı yatırımcı açısından önemli rekabet avantajlarına sahip.
Bunlar arasında;
- Stratejik coğrafi konum,
- Dört mevsim yaşanabilir iklim,
- Güçlü sağlık altyapısı,
- Gelişmiş turizm potansiyeli,
- Kültürel zenginlik,
- Büyük şehirlerin dinamik yapısı
öne çıkıyor.
Ancak bu avantajların yatırım kararına dönüşebilmesi için uluslararası yatırımcı beklentilerine uygun, planlı ve katma değeri yüksek projelerin geliştirilmesi gerektiği vurgulanıyor.
Turizm ile gayrimenkul birlikte büyüyebilir
Akademik çalışmaların da turizm ile gayrimenkul arasında güçlü bir ilişki bulunduğunu ortaya koyduğunu belirten Yedikardeş, Türkiye'de konut satın alan yabancıların aynı zamanda turizm harcamalarıyla ekonomiye katkı sağladığını ifade etti.
Bu nedenle ikinci konut yatırımlarını destekleyen politikaların geliştirilmesi ve hedef ülkelere yönelik uluslararası pazarlama çalışmalarının artırılması gerektiğini söyledi. 
Sürekli döviz kazandıracak yeni model önerisi
Yedikardeş, tek seferlik konut satışları yerine düzenli döviz kazandıracak yeni nesil gayrimenkul modellerinin geliştirilmesini önerdi.
Bu kapsamda öne çıkan projeler şöyle sıralandı:
- Sağlık turizmine yönelik rezidans projeleri,
- Emeklilik köyleri,
- Uzaktan çalışan yabancılara yönelik yaşam alanları,
- Uluslararası öğrenci konutları,
- Profesyonel işletilen kira garantili rezidanslar,
- Gelir paylaşımına dayalı yatırım modelleri.
Uzmanlara göre bu projeler, yalnızca konut satışı değil; kira gelirleri, hizmet gelirleri ve uzun vadeli yabancı sermaye akışı sayesinde Türkiye ekonomisine sürdürülebilir döviz girdisi sağlayabilir.
Rakamlarla
2025'te yurt dışına gayrimenkul yatırımı: 2,675 milyar dolar
2019 seviyesi: Yaklaşık 200 milyon dolar
Yabancıya konut satışı (2022): 67.490 adet
Yabancıya konut satışı (2025): 21.534 adet
Yabancı satış payı: %4,5'ten %1,3'e geriledi.
Vatandaşlık sistemine kademeli model önerisi
Emrullah Yedikardeş, yabancı yatırımcıların beklentilerinin farklılaştığını belirterek, yatırım karşılığı oturum ve vatandaşlık sisteminin daha esnek hale getirilebileceğini söyledi.
Mevcut sistemde 200 bin dolar tutarında gayrimenkul yatırımı yapan yabancıların oturum izni, 400 bin dolar yatırım yapanların ise vatandaşlık hakkı elde edebildiğini hatırlatan Yedikardeş, bunun yerine üç basamaklı yeni bir model önerdi.
Öneriye göre;
- 200 bin dolar yatırım: Oturum hakkı,
- 300 bin dolar yatırım: Oturum ve genişletilmiş haklar,
- 500 bin dolar yatırım: İstisnai vatandaşlık.
Bu sistemle hem farklı yatırımcı profillerine hitap edilebileceği hem de daha nitelikli yabancı sermayenin Türkiye'ye çekilebileceği değerlendiriliyor.
Uzman yorumu
"Gayrimenkul satışını yalnızca tapu devri olarak görmek yerine, turizm, sağlık, eğitim ve uzun dönemli yaşam hizmetleriyle destekleyen bir modele geçilmesi, Türkiye'nin döviz gelirlerini kalıcı şekilde artırabilir. Böylece tek seferlik satış yerine yıllara yayılan sürdürülebilir bir yatırım ekosistemi oluşturulabilir."
