Konut piyasasında yatırım amacıyla veya oturum için satın alınan kiracılı daireler, ilk bakışta cazip fiyat avantajı sunabiliyor. Ancak uzmanlara göre, kiracısı bulunan bir taşınmazı satın almak, alıcı açısından yalnızca tapu devriyle tamamlanan basit bir işlem değil; aynı zamanda mevcut kira ilişkisinin de devralınması anlamına geliyor.
Türk Borçlar Kanunu’na göre, bir konutun satılması halinde mevcut kira sözleşmesi sona ermiyor. Yeni malik, eski ev sahibi ile kiracı arasında yapılmış sözleşmenin tarafı haline geliyor ve sözleşmedeki tüm hak ve yükümlülükleri üstleniyor. Bu nedenle “evi satın aldım, kiracıyı hemen çıkarırım” düşüncesi hukuken geçerli değil.
Kiracılı konut alırken en sık yapılan hata
Gayrimenkul sektöründe en sık karşılaşılan yanlışlardan biri, alıcıların yalnızca tapu ve satış bedeline odaklanarak mevcut kira sözleşmesini incelememesi. Oysa kiracılı bir konut satın alınırken, yatırımın geri dönüşü ve kullanım planı açısından kira ilişkisinin detayları kritik önem taşıyor.
Uzmanlara göre satın alma öncesinde şu başlıklar mutlaka değerlendirilmeli:
- Mevcut kira bedelinin piyasa rayicine uygun olup olmadığı
- Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve yenileme dönemi
- Kiracının ödeme geçmişi ve olası uyuşmazlık durumu
- Geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunup bulunmadığı
- Kiracının taşınmazı hangi şartlarla kullanmaya devam ettiği
Bu unsurlar, özellikle yatırım amaçlı alımlarda beklenmeyen gelir kayıplarını ve uzun süren hukuki süreçleri önleyebiliyor.
Yeni malik kiracıyı ne zaman çıkarabilir?
Yeni malikin, satın aldığı evi kendi konut ihtiyacı için kullanmak istemesi halinde tahliye talep etme hakkı bulunuyor. Ancak bu hak belirli yasal prosedürlere bağlı.
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesine göre, yeni malik tapu devrinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmak zorunda. Bu bildirimin ardından edinme tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra tahliye davası açılabiliyor. Sürelerin kaçırılması halinde dava hakkı önemli ölçüde zayıflayabiliyor.
Burada dikkat çeken nokta, kiracının otomatik olarak çıkmak zorunda olmaması. Kiracı tahliye talebine rağmen konutu boşaltmazsa, süreç mahkemeye taşınıyor ve dava sonunda karar veriliyor.
Tahliye süreci sanılandan uzun sürebiliyor
Uygulamada kiracılı konut alan birçok kişi, taşınmazı kısa sürede kullanabileceğini düşünerek satın alma kararı veriyor. Ancak hukuki süreçler beklenenden daha uzun sürebiliyor.
Tahliye davası açılmadan önce arabuluculuk süreci zorunlu. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılıyor. Dava süresi ise dosyanın niteliğine, kiracının itirazlarına ve yerel mahkemelerin iş yüküne göre aylar hatta bazı durumlarda bir yılı aşabiliyor.
Yatırımcılar neden sözleşmeyi incelemeli?
Kiracılı bir daire bazen boş daireye göre daha düşük fiyatla satışa sunulabiliyor. Ancak uzmanlar, bu fiyat avantajının her zaman kârlı bir yatırım anlamına gelmediğini vurguluyor.
Özellikle düşük bedelli eski kira sözleşmeleri bulunan dairelerde, yeni malik uzun süre mevcut kira bedeliyle devam etmek zorunda kalabiliyor. Ayrıca tahliye sürecinin uzaması halinde hem kira geliri beklentisi düşebiliyor hem de taşınmazın kullanım amacı ertelenebiliyor.
Uzman desteği neden önemli?
Sektör temsilcileri, kiracılı konut alımında alıcıların doğrudan mal sahibiyle anlaşarak emlak danışmanı veya hukuk uzmanı desteği almadan işlem yapmasının ciddi riskler doğurabileceğini belirtiyor.
Satın alma öncesinde kira sözleşmesinin incelenmesi, tahliye taahhütnamesi olup olmadığının kontrol edilmesi ve kiracının hukuki statüsünün analiz edilmesi; ileride yaşanabilecek uzun dava süreçlerinin önüne geçebiliyor.
Kamuoyu tepkisi
Son dönemde özellikle sosyal medya ve hukuk forumlarında kiracılı ev satın alıp taşınmazı kullanamayan yeni maliklerin şikâyetleri dikkat çekiyor. Kullanıcı paylaşımlarında, “kiracılı ev alırken mutlaka sözleşmeyi inceleyin” uyarısı öne çıkıyor.
Rakamlarla
- Yeni malik için ilk bildirim süresi: 1 ay
- Tahliye davası açma süresi: 6 ay sonra
- Arabuluculuk: zorunlu
- Dava türü: Sulh Hukuk Mahkemesi tahliye davası
