Kat mülkiyeti, apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarında mülkiyet haklarını düzenleyen temel bir kavramdır. Ancak, garaj, otopark, depo,
Teras veya
Bahçe gibi alanların
Eklenti mi yoksa
Tahsisli Alan mı olduğu sıkça karıştırılır. Bu iki kavram, kullanım hakkı, devir ve kiralama gibi konularda farklı hukuki sonuçlar doğurur.
Kat Mülkiyeti Kanunu ve
Yargıtay Kararları ışığında bu ayrımı açıklıyoruz.
Eklenti Nedir?Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Madde 2/a’da eklenti, “bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan o bölüme tahsis edilmiş yerler” olarak tanımlanır. Madde 6’da ise eklentilerin bağımsız bölümün ayrılmaz parçası olduğu belirtilir. Örneğin, kömürlük, garaj, su deposu veya tuvalet gibi alanlar eklenti olabilir. Kanunda “gibi” ifadesiyle eklentilerin bunlarla sınırlı olmadığı vurgulanır; çatı, teras, havuz veya bahçe de eklenti olarak tapuya işlenebilir.
Eklentinin Özellikleri:- Tapuya kaydedilir: Eklentiler, kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine işlenir ve bağımsız bölümün mülkiyetine dahildir.
- Devir ve kiralama: Bağımsız bölüm devredildiğinde veya kiralandığında eklentiler de otomatik olarak devredilir/kiralanır.
- Tek malike tahsis: Bir eklenti birden fazla bağımsız bölüme bağlanamaz; aksi halde ortak alan sayılır.
- Amaç dışı kullanım yasağı: Eklentiler, projedeki amacına aykırı kullanılamaz. Örneğin, bir garajın dükkâna çevrilmesi yasaktır.
Yargıtay Kararları:- Yargıtay 20. HD., 2017/3618: 42 numaralı bağımsız bölüme tapuda eklenti olarak kaydedilen garajın tek başına kullanılması yasaldır.
- Yargıtay HGK., 2017/2001: Depo niteliğindeki eklenti, bağımsız bölümden ayrı kullanılamaz ve amacı dışında (örneğin dernek olarak) kullanıldığında eski hale getirilmelidir.
Tahsisli Alan Nedir?Tahsisli alanlar, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Madde 67’sinde düzenlenir. Toplu yapı kapsamında bağımsız bölümlerin ortak kullanımına tahsis edilmiş parseller veya sosyal tesisler, tapu siciline kaydedilerek tahsisli alan olur. Bu alanlar, yönetim planında açıkça belirtilir ve yalnızca
Kullanım Hakkı sağlar.
Tahsisli Alanın Özellikleri:- Yönetim planına bağlılık: Tahsisli alanlar, yönetim planında krokiyle açıkça tanımlanmalıdır. Belirsiz tahsisler geçersizdir.
- Zilyetlik yoluyla kullanım: Tahsisli alan, bağımsız bölüme özgülenir ancak Mülkiyet Hakkı vermez; sadece alacak hakkı doğurur.
- Ortak alan statüsü: Tahsisli alanlar, ortak yerler arasında kalır ve tüm kat maliklerinin onayıyla değiştirilebilir.
Yargıtay Kararları:- Yargıtay 8. CD., 2021/15718: Kapalı otoparkın tapuda eklenti olarak şerh edilmediği ve yönetim planında tahsis kararı olmadığı için ortak alan sayılır.
- Yargıtay 6. HD., 2022/3669: Eklenti olarak projelendirilmeyen otoparkta tüm maliklerin kullanım hakkı vardır.
Eklenti ve Tahsisli Alan Arasındaki Farklar
| Kriter | Eklenti | Tahsisli Alan |
|---|
| Hukuki Nitelik | Mülkiyet hakkı (aynî hak) | Kullanım hakkı (alacak hakkı) |
| Tapu Kaydı | Beyanlar hanesine işlenir | Yönetim planına işlenir |
| Devir/Kiralama | Bağımsız bölümle birlikte devredilir/kiralanır | Yönetim planına bağlı olarak devredilir |
| Kapsam | Garaj, depo, teras, bahçe vb. | Otopark, sosyal tesis, bahçe vb. |
| Koruma Düzeyi | Daha güçlü (mülkiyet hakkı) | Daha zayıf (sadece kullanım hakkı) |
Pratik Örnekler
- Garaj/Otopark: Tapuda eklenti olarak kaydedilmiş bir garaj, bağımsız bölümün malikine aittir ve başkasına kiralanamaz. Ancak, yönetim planında tahsisli Otopark olarak belirtilen bir alan, sadece kullanım hakkı sağlar ve ortak alan statüsündedir.
- Teras/Bahçe: Eklenti olarak tapuya işlenen bir teras, malikin mülkiyetindedir. Tahsisli alan olarak yönetim planında belirtilen bir bahçe ise sadece kullanım hakkı verir ve diğer maliklerin onayıyla değiştirilebilir.
- Depo: Eklenti olarak kaydedilen bir depo, bağımsız bölümden ayrı satılamaz. Ancak, tahsisli bir depo, yönetim planıyla başka bir bağımsız bölüme devredilebilir.
Hukuki Sonuçlar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler- Eklenti sahipleri, mülkiyet haklarını korumak için tapu kayıtlarını kontrol etmeli ve amacı dışı kullanımlara karşı dava açabilir (Yargıtay 5. HD., 2023/10647).
- Tahsisli alan kullanıcıları, yönetim planındaki tanımları incelemeli ve belirsiz tahsislere karşı itiraz etmelidir.
- Kat mülkiyeti kurulurken tapu ve Yönetim Planı dikkatle hazırlanmalı, eklenti ve tahsisli alanlar açıkça belirtilmelidir.
- Ortak alanlara müdahale (örneğin, otoparkın amacı dışında kullanılması) tüm kat maliklerinin onayını gerektirir.
SonuçKat mülkiyetinde eklenti ve tahsisli alan ayrımı, mülkiyet ve kullanım haklarının belirlenmesinde kritik öneme sahiptir. Eklentiler, tapuya işlenerek mülkiyet hakkı sağlar ve daha güçlü bir koruma sunar. Tahsisli alanlar ise yönetim planına bağlı kullanım hakkı verir ve ortak alan statüsündedir. Bu ayrımı bilmek, garaj, otopark, teras veya bahçe gibi alanların kullanımı, devri ve korunması açısından büyük önem taşır. Kat maliklerinin, tapu kayıtlarını ve yönetim planını düzenli olarak kontrol etmesi, hukuki sorunların önüne geçmek için kritik bir adımdır.
Bu haber Av. Gökhan Bilgin'in Hukuki Haber'de yer alan yazısından yararlanılarak hazırlandı. 
