Dr. Büyükduman: Haziran verileri piyasada toparlanma anlamına gelmiyor
Haziran 2026'da Türkiye genelinde konut satışlarının geçen yılın aynı ayına göre yüzde 16 artarak 129 bin 979 adede ulaşması sektörde iyimser bir hava oluştururken, gayrimenkul değerleme uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman bu tabloya farklı bir açıdan yaklaştı.
Haziran ayındaki yükselişin kalıcı bir toparlanma sinyali vermediğini belirten Büyükduman, konut piyasasında yaşanan artışın büyük ölçüde takvim etkisinden kaynaklandığını söyledi.
Dr. Büyükduman, Haziran ayında 22 iş günü bulunmasının satışları doğal olarak yukarı taşıdığını belirterek, "Bu sonuç sürpriz değildi. İstatistiklerin işaret ettiği bir gelişmeydi. Haziran ayında yaklaşık 130 bin satış bekliyorduk ve gerçekleşen rakam da buna çok yakın oldu." ifadelerini kullandı.
"Yüzde 16 artış yanıltıyor"
Haziran ayındaki yıllık artışın tek başına değerlendirilmemesi gerektiğini vurgulayan Büyükduman, geçen yılın Haziran ayında Kurban Bayramı nedeniyle iş günü sayısının düşük kaldığını hatırlattı.
Büyükduman, şunları söyledi:
"Geçen yılın Haziran ayına göre satışlar yüzde 16 arttı ancak iş günü sayısındaki artış yüzde 22 oldu. Karşılaştırılan dönemde bayram etkisi bulunduğu için bu veriyi 'piyasa yeniden yükselişe geçti' şeklinde yorumlamak doğru değil."
İlk 6 ayda konut satışları geriledi
Haziran ayındaki yükselişe rağmen yılın geneline bakıldığında tablonun farklı olduğunu ifade eden Büyükduman, 2026'nın ilk altı ayında yaklaşık 700 bin konut satıldığını, geçen yılın aynı döneminde ise bu rakamın 721 bin olduğunu söyledi.
Bu verilere göre konut satışlarının ilk yarıda yaklaşık yüzde 3 gerilediğine dikkat çeken Büyükduman, burada takvim ya da mevsim etkisinin bulunmadığını belirtti.
"Toplam gayrimenkul satışları yüzde 10 düştü"
Sadece konut değil, diğer gayrimenkul türlerinde de daralma yaşandığını ifade eden Büyükduman, ilk altı ayda;
- Konut satışlarının yüzde 3,
- İş yeri satışlarının yüzde 5,
- Arsa ve arazi satışlarının yüzde 20,
- Toplam gayrimenkul satışlarının ise yaklaşık yüzde 10 gerilediğini söyledi.
Bu verilerin piyasadaki talep zayıflığını açık şekilde ortaya koyduğunu belirtti.
"Satışlar da fiyatlar da zayıflamaya devam edecek"
Dr. Büyükduman, konut piyasasının mevcut makroekonomik koşullar nedeniyle baskı altında kalmaya devam edeceğini söyledi.
Faiz oranları, kredi koşulları, ekonomik beklentiler ve vergi politikalarının piyasayı olumsuz etkilediğini belirten Büyükduman, otomotiv sektöründeki yavaşlamanın da benzer bir tablo ortaya koyduğunu ifade etti.
"Türkiye'de konut ve otomotiv benzer ekonomik dinamiklerden etkileniyor. Otomobil satışlarında da ilk altı ayda yaklaşık yüzde 10 gerileme var. Bu nedenle konut piyasasında da satışların zayıflamaya, fiyatların ise gerilemeye devam edeceğini düşünüyorum." dedi.
Temmuz için dikkat çeken tahmin
Haziran ayındaki yükselişin ardından temmuz ayında yeniden düşüş beklediğini açıklayan Büyükduman, Temmuz 2026'da yaklaşık 125 bin konut satışı gerçekleşmesini öngördü.
Bu rakamın geçen yılın aynı ayına göre yaklaşık yüzde 15'lik bir düşüşe işaret edeceğini belirten Büyükduman, "Temmuz verileri Haziran ayında oluşan iyimser havayı tersine çevirebilir." değerlendirmesinde bulundu.
Birinci el satışlarda algı ile gerçek farklı
Birinci el konut satışlarının arttığı yönündeki yorumların da yanıltıcı olduğunu söyleyen Büyükduman, artışın adet bazında değil, oran bazında gerçekleştiğini ifade etti.
Geçen yılın ilk yarısında yaklaşık 221 bin, bu yılın ilk yarısında ise yaklaşık 220 bin adet birinci el konut satıldığını belirten Büyükduman, toplam satışlar düştüğü için birinci el konutların payının yükseldiğini ancak gerçek anlamda yeni konut satışlarında artış yaşanmadığını söyledi.
İpotekli satışlarda kredi etkisi değil, tasarruf finansmanı öne çıkıyor
İpotekli konut satışlarındaki yükselişin de yanlış yorumlandığını belirten Büyükduman, bu artışın büyük bölümünün bankalardan kullanılan yeni konut kredilerinden değil, tasarruf finansman şirketlerinden kaynaklandığını ifade etti.
Bu sistemlerde satın alma kararlarının aylar hatta yıllar önce verildiğini belirten Büyükduman, bugünkü ipotekli satışların mevcut faiz ortamını yansıtmadığını dile getirdi.
Vergi denetimleri fiyatlar üzerinde baskı oluşturacak
Tapu harç gelirlerinin ilk altı ayda 109 milyar TL'ye, yıllık bazda ise yaklaşık yüzde 75 artışa ulaştığını hatırlatan Büyükduman, Maliye'nin gayrimenkul işlemlerindeki denetimlerini artırmasının fiyatlar üzerinde aşağı yönlü baskı oluşturacağını söyledi.
Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS), rayiç bedel uygulamaları ve tapu işlemlerindeki sıkı denetimlerin kayıt dışılığı azaltacağını belirten Büyükduman, bu maliyetlerin zamanla satış fiyatlarına da yansıyacağını ifade etti.
Konut sahipliğinden çok erişim önemli
Türkiye'deki konut sahipliği oranının sanıldığı kadar düşük olmadığını da belirten Büyükduman, asıl önemli konunun insanların barınma ihtiyacına erişebilmesi olduğunu söyledi.
Avrupa ülkelerinde konut sahipliği oranlarının daha düşük olmasına rağmen barınma sorununun daha etkin çözülebildiğini belirten Büyükduman, konut politikalarının da bu bakış açısıyla şekillenmesi gerektiğini dile getirdi.
