Türkiye’de gayrimenkul yatırımında yeni bir model olarak öne çıkan Damla Kent Gayrimenkul Sertifikaları (DMLKT), halka arz sonrası yaşadığı sert değer kaybıyla gündemde. Ağustos 2025’te 7,59 TL’den işlem görmeye başlayan sertifikalar, Mayıs 2026 itibarıyla yaklaşık 6,15 TL seviyelerine kadar geriledi. Böylece projede piyasa değeri bazında 4 milyar TL’nin üzerinde kayıp oluştu.
Özellikle BIST 100 endeksinin aynı dönemde güçlü performans göstermesi, DMLKT sertifikalarının negatif ayrışmasına neden oldu. Sertifikalarda yaşanan yaklaşık yüzde 19’luk düşüş, yüz binlerce yatırımcının zarar yazmasına yol açtı.
En büyük hata: Hisse senedi gibi görülmesi
Uzmanlara göre yatırımcıların önemli bölümü gayrimenkul sertifikasını kısa vadeli kazanç sağlayacak bir borsa enstrümanı gibi değerlendirdi. Oysa sistem, uzun vadeli gayrimenkul yatırım modeli olarak tasarlandı.
Damla Kent projesinde sertifikaların nihai değerinin, projenin inşaat ilerleme seviyesi ve teslim süreçleriyle birlikte oluşması bekleniyor. Projenin tamamlanma hedefinin 2029 olması nedeniyle kısa vadede yüksek getiri beklentisinin gerçekçi olmadığı ifade ediliyor.
“Yüzde 25 indirim” söylemi tartışma yarattı
Halka arz sürecinde öne çıkarılan “yüzde 25 indirimli konut” söylemi de yatırımcılar arasında beklenti oluşturdu. Ancak bağımsız değerleme raporları ve bölgedeki mevcut konut fiyatları incelendiğinde, sertifika fiyatlamasının yüksek kaldığı yönünde yorumlar yapıldı.
Sertifika fiyatının düşmesiyle birlikte bazı daire tiplerinin teorik maliyetinde milyonlarca liralık gerileme oluştu. Bu durum yeni yatırımcı için avantaj olarak görülse de ilk halka arzdan alım yapan yatırımcı açısından zarar anlamına geldi.
Panik satışları düşüşü hızlandırdı
Sertifikalarda yaşanan düşüşte en önemli etkenlerden biri de erken satış baskısı oldu. Yaklaşık 727 bin yatırımcıyla başlayan süreçte, 471 bine yakın yatırımcının satış yaparak sistemden çıktığı belirtiliyor.
Kısa vadeli yatırımcıların yoğun satışları fiyat üzerinde baskı oluştururken, kurumsal yatırımcı ve fon ilgisinin sınırlı kalması piyasadaki derinliği zayıflattı. Uzmanlar, düşük likiditenin volatiliteyi artırdığına dikkat çekiyor.
İnşaat süreci yakından izleniyor
Piyasadaki dalgalanmanın yanı sıra projenin başlangıç aşamasındaki ilerleme temposu da yatırımcıların yakından takip ettiği başlıklar arasında yer alıyor. Bazı etaplarda daire seçim süreçlerinin başladığı belirtilirken, inşaat ihalelerinin sürdüğü ifade ediliyor.
Mayıs 2026 itibarıyla DMLKT sertifikalarının piyasa değerinin yaklaşık 17,3 milyar TL seviyesinde olduğu belirtiliyor.
Uzmanlardan uzun vadeli yatırım uyarısı
Sermaye piyasası uzmanları, gayrimenkul sertifikalarının klasik hisse senedi mantığıyla değerlendirilmemesi gerektiğini vurguluyor. Uzmanlara göre projenin ilerlemesi, daire teslimlerinin başlaması ve gayrimenkul değerlerinin artması halinde sertifikalarda orta ve uzun vadede prim potansiyeli oluşabilir.
Bununla birlikte kısa vadede sertifikalarda dalgalı seyrin devam edebileceği ifade ediliyor.
Yatırımcılar nelere dikkat etmeli?
- Projenin inşaat ilerleme raporları düzenli takip edilmeli
- Kısa vadeli al-sat yerine uzun vadeli strateji düşünülmeli
- Daire edinimi hedefleniyorsa gerekli sertifika adedi doğru hesaplanmalı
- Portföy çeşitlendirmesi yapılmalı
- Likidite ihtiyacı göz önünde bulundurulmalı
Damla Kent projesi, Türkiye’de gayrimenkul sertifikası modelinin en büyük sınavlarından biri olarak görülüyor. “Damlaya damlaya ev sahibi olma” modeli teorik olarak yatırımcıya erişilebilir konut fırsatı sunarken, piyasa koşulları ve yatırımcı davranışları sistemin başarısında belirleyici rol oynuyor.
