Türkiye’de arsa geliştirme, kentsel dönüşüm ve yeni konut üretiminde en kritik aşamalardan biri proje fizibilitesi olarak öne çıkıyor. Özellikle müteahhitlerin mimarlara ve proje ofislerine ilk yönelttiği soru ise genellikle aynı oluyor: “Bu arsadan kaç daire çıkar?”
Uzmanlara göre bu sorunun yanıtı yalnızca arsa büyüklüğüne göre değil; emsal oranı, TAKS değeri, bölgenin imar durumu, kat adedi ve hedeflenen daire tipi gibi birçok kritere göre değişiyor.
İlk hesap: Emsal (KAKS) değeri
Bir arsada üretilebilecek toplam bağımsız bölüm hesabının temelini emsal değeri oluşturuyor. Emsal ya da KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı), arsa üzerinde kullanılabilecek toplam inşaat hakkını gösteriyor.
Örneğin 802 metrekare büyüklüğündeki bir arsada emsalin 0.90 olması durumunda hesap şu şekilde yapılıyor:
802×0.90=721.8802 imes 0.90 = 721.8802×0.90=721.8
Bu hesap sonucunda arsanın toplam emsale esas inşaat hakkı 721,8 metrekare oluyor.
Sektörde birçok projede ayrıca yüzde 30’a kadar ortak alan avantajı kullanılıyor. Merdiven, asansör boşluğu, balkon, sığınak ve ortak kullanım alanları nedeniyle toplam brüt inşaat alanı daha da yükseliyor.
Örnekte yüzde 30 ilave alan hakkıyla toplam inşaat alanı yaklaşık 938 metrekareye kadar çıkabiliyor.
TAKS hesabı neden önemli?
Uzmanlar, yalnızca emsal hesabının yeterli olmadığını vurguluyor. Çünkü arsanın zeminde ne kadar oturuma izin verdiğini gösteren TAKS değeri de projeyi doğrudan etkiliyor.
TAKS hesabı şu formülle yapılıyor:
802×0.30=240.6802 imes 0.30 = 240.6802×0.30=240.6
Bu örnekte arsanın zemin oturumu maksimum 240,6 metrekare olabiliyor. Yani bina tabanda bu alanı geçemiyor.
Bu durum özellikle zemin katta dükkân planlanan projelerde büyük önem taşıyor. Bazı bölgelerde müteahhitler emsal hakkının önemli bölümünü ticari alana ayırarak projeyi daha kârlı hale getirebiliyor.
“Çok daire yapmak her zaman daha kazançlı değil”
Sektör temsilcilerine göre en büyük hata, yalnızca maksimum daire sayısına odaklanılması.
Örneğin 721 metrekarelik emsal hakkı;
- 10 daireye bölündüğünde yaklaşık 72 metrekarelik daireler,
- 8 daireye bölündüğünde yaklaşık 90 metrekarelik daireler,
- 6 daireye bölündüğünde ise yaklaşık 120 metrekarelik daireler ortaya çıkarabiliyor.
Buradaki kritik unsur ise bölgesel talep analizi oluyor.
Bazı bölgelerde küçük 2+1 daireler daha hızlı satılırken, bazı lokasyonlarda geniş 3+1 daireler daha yüksek prim yapabiliyor. Bu nedenle uzmanlar, “maksimum daire” yerine “maksimum satış potansiyeli” yaklaşımının daha doğru olduğunu belirtiyor.
Projede sosyal donatı fark yaratıyor
Uzmanlara göre aynı metrekarede iki proje arasında ciddi fiyat farkı oluşmasının en büyük nedenlerinden biri sosyal donatı ve proje kalitesi.
Kapalı otopark, ebeveyn banyosu, geniş balkon, depo alanı, kaliteli cephe tasarımı ve modern mimari detaylar projelerin satış hızını doğrudan etkiliyor.
Sektörde sıkça karşılaşılan örneklerde, daha kaliteli sosyal donatı sunan projelerin daha hızlı satıldığı, düşük donatılı projelerin ise aylarca elde kaldığı ifade ediliyor.
Kentsel dönüşümde ilk soru yine aynı
Özellikle eski binaların yenilenmesinde kat maliklerinin ilk sorduğu soru da yine “Yeni projede kaç daire çıkacak?” oluyor.
Ancak uzmanlar burada yalnızca sayı odaklı yaklaşımın yanlış olduğunu belirtiyor. Çünkü;
- otopark zorunluluğu,
- yangın yönetmeliği,
- sığınak alanları,
- asansör çekirdeği,
- yönetmeliklere uygun ortak alanlar
gibi kriterler eski yapılara göre daha fazla alan kullanımı gerektiriyor.
Bu nedenle eski binadaki bağımsız bölüm sayısını korumak her zaman mümkün olmayabiliyor.
İmar bilgisi nasıl öğreniliyor?
Bir arsanın emsal ve TAKS bilgileri belediyelerin imar müdürlüklerinden öğrenilebiliyor. Ada-parsel bilgisiyle yapılan başvurularda imar durumu hakkında bilgi alınabiliyor.
Ayrıca resmi imar çapı veya imar durum belgesi üzerinden;
- emsal,
- TAKS,
- kat adedi,
- çekme mesafeleri,
- yapılaşma şartları
gibi tüm teknik detaylara ulaşılabiliyor.
Uzmanlardan kritik uyarı
Gayrimenkul uzmanları, arsa geliştirme sürecinde yalnızca “kaç daire çıkar” hesabının yeterli olmadığını belirtiyor.
Projelerde;
- hedef kitle,
- bölgedeki konut tipi talebi,
- satış hızı,
- maliyet optimizasyonu,
- mimari kalite,
- sosyal donatı
gibi unsurların birlikte değerlendirilmesi gerektiği ifade ediliyor.
Aksi halde kağıt üzerinde kârlı görünen projelerin satışta ciddi sorun yaşayabileceği vurgulanıyor.
