Türkiye'de emlak sektörü, son dönemde önemli bir dönüşüm yaşıyor. Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) ve ilan platformlarının artan maliyetleri, emlakçıları 20 yıl öncesine, yani tabela ve sokak ilanları dönemine geri döndürüyor. Peki bu değişimin arkasında yatan 3 temel çıkmaz nedir ve sektör nasıl etkileniyor?
1. EİDS ile Gerçek Değer Üzerinden Vergilendirme ve Fiyat Şeffaflığı Zorunluluğu
EİDS, Ticaret Bakanlığı tarafından hayata geçirilen bir sistem. 2025'te kiralık ilanlarda zorunlu hale gelen uygulama, 1 Şubat 2026'dan itibaren satılık taşınmaz ilanlarını da kapsıyor (pilot olarak bazı illerde başlayıp 15 Şubat’tan itibaren ülke geneline yayılacak). Sistem sayesinde ilanlar artık sadece mülk sahibi veya e-Devlet üzerinden yetkilendirilen emlakçılar tarafından verilebiliyor. Bakanlık bu sayede sahte ilanların, yetkisiz kişiler ve fiyat manipülasyonunun önüne geçmeyi engellemeyi hedefliyor.
Ancak bu şeffaflık, emlakçıların ve bazı mülk sahiplerinin eski "sistem dışı" yöntemlere yönelmesine neden oluyor. Dijital platformlarda girilen fiyatlar resmi kayıtlara geçtiği için, vergilendirme gerçek değer üzerinden yapılıyor. Bu durum, uçuk fiyat taleplerini veya kayıt dışı işlemleri zorlaştırıyor. Sonuç: Birçok emlakçı, dijital ilan vermek yerine mülkün önüne tabela asmayı, afiş yapıştırmayı veya telefonla doğrudan müşteri aramayı tercih etmeye başladı.
2. İlan Platformlarının Fahiş Ücret Artışları
Son yıllarda emlak ilan portallarındaki paket ücretleri dramatik şekilde yükseldi. Yıllık paketler emlakçılar için 200 bin TL seviyelerine ulaşırken, bireysel ilanlar bile binlerce liraya mal olabiliyor (bazı platformlarda ilan başına 3 bin TL'ye varan ücretler konuşuluyor). Bu maliyetler, özellikle küçük ve orta ölçekli emlak ofisleri için sürdürülemez hale geldi.
Eskiden dijital platformlar üzerinden hızlı ve etkili ilan yayınlayan sektör, artık bu yüksek ücretler nedeniyle geri adım atıyor. Birçok emlakçı, "ilan yayınlamak yerine tabela asmak daha ucuz ve etkili" diye düşünüyor. Sokaklarda artan "Satılık" ve "Kiralık" tabelaları da tam bu yüzden daha çok görünür olmaya başladı.
Dijital maliyetler, geleneksel yöntemleri yeniden cazip kılıyor.
3. Dijital İlanların Yavaşlaması ve Satış Sürelerinin Uzatılması
EİDS sayesinde ilanlar daha güvenilir hale gelse de süreç daha bürokratikleşti. Mülk sahibinin e-Devlet üzerinden yetki vermesi, doğrulama işlemleri ve resmiyet gereklilikleri, ilan verme hızını düşürüyor. Eskiden hızlı sonuçlanan dijital ilanlar artık daha uzun sürüyor veya beklenen ilgiyi görmüyor. Bu yavaşlama, emlakçıları "eski usul" yöntemlere iten nedenlerden biri oluyor:
- Apartmanlara, iş yerlerine tabela asma
- Sokak ilanları ve afişler
- Müşteri portföyü üzerinden telefonla pazarlama
Son 7-8 aydır özellikle gözlemlenen bu dönüş, sektörde 20 yıl önceki dönemi andırıyor. Vatandaşlar artık gezerken daha fazla "Kiralık / Satılık" tabelasıyla karşılaşıyor – çünkü bu mülkler aslında önceden de satılıktı ama pek çoğunda tabela asılmıyordu.
Sonuç: Sektör Eski Usule Dönüyor
EİDS'nin getirdiği şeffaflık ve resmiyet, sahte ilanları önlerken; yüksek maliyetler ve yavaş süreçler emlakçıları zorluyor. Üç çıkmaz birleşince sektör, dijitalden uzaklaşıp sokaklara, tabelalara ve geleneksel ağlara geri dönüyor.
Bu değişim, kısa vadede emlak alım-satımını yavaşlatabilir ancak uzun vadede daha temiz ve güvenilir bir piyasa yaratabilir. Vatandaşlar için ise sokakta daha fazla ilan görmek, artık şaşırtıcı değil – yeni normal bu!
Sektör temsilcileri, bu dönüşümün geçici mi yoksa kalıcı mı olacağını tartışıyor. Sizce emlak sektörü dijitalde mi kalacak, yoksa tabela dönemi geri mi gelecek? Görüşlerinizi bekliyoruz!
