10 yıllık uzama süresi dolan kiralarda yeni dönem
Kira hukukunda uzun süredir tartışılan 10 yıllık uzama süresi konusunda dikkat çekici bir yargı kararı verildi. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi, 10 yılı aşan kira sözleşmelerinde ev sahibinin tahliye talebine ilişkin önemli bir içtihat oluşturdu.
Karara göre, 10 yıllık uzama süresini dolduran kira sözleşmelerinde ev sahipleri artık “ihtiyaç, tadilat veya yeniden inşa” gibi gerekçeler sunmadan sözleşmeyi sona erdirebilecek. Bu durum, özellikle uzun süredir aynı kiracıyla devam eden sözleşmelerde mülk sahiplerinin hareket alanını genişletiyor.
90 günlük ihtar süresi belirleyici olacak
Kararın en kritik noktası ise fesih hakkının kullanılma biçimi. Ev sahibinin bu hakkı kullanabilmesi için, kira sözleşmesinin bitim tarihinden en az 90 gün önce kiracıya noter aracılığıyla yazılı ihtar göndermesi gerekiyor.
Hukuki açıdan bu süre “hak düşürücü süre” olarak değerlendiriliyor. Yani:
- 90 günlük süre kaçırılırsa hak o yıl için tamamen ortadan kalkıyor
- Ev sahibi tahliye talebi için bir sonraki kira yılını beklemek zorunda kalıyor
- Süre hesabında yapılacak küçük bir hata ciddi hak kaybı doğurabiliyor
Bu nedenle uzmanlar, özellikle sözleşme bitiş tarihine göre geri sayım yapılmasını ve noter sürecinin geciktirilmemesini öneriyor.
Tahliye davalarında süreç hızlanabilir
Kararın “kesin nitelikte” olması, sürecin üst mahkemeye taşınamayacağı anlamına geliyor. Bu da kira uyuşmazlıklarında:
- Davaların daha kısa sürede sonuçlanması
- Tahliye süreçlerinin hızlanması
- Süreci uzatmaya yönelik itirazların sınırlanması
gibi sonuçlar doğurabilir.
Eski kira sözleşmeleri risk altında
Özellikle 2015 ve öncesinde imzalanan kira sözleşmeleri, 10 yıllık uzama süresini doldurmuş veya doldurmak üzere olduğu için bu karardan doğrudan etkileniyor.
Bu kapsamda hem ev sahiplerinin hem de kiracıların şu başlıklara dikkat etmesi gerekiyor:
- Sözleşme başlangıç tarihi: İlk imza tarihi net şekilde tespit edilmeli
- Uzama süresi hesabı: 10 yıllık sürenin doğru hesaplanması kritik
- Takvim yönetimi: 90 günlük ihtar süresi dikkatle planlanmalı
Kira hukukunda denge yeniden kuruluyor
Söz konusu karar, kira hukukunda uzun süredir tartışılan “kiracı lehine denge”yi kısmen yeniden şekillendirebilir. Ev sahiplerine gerekçesiz fesih imkânı tanınırken, bu hakkın sıkı bir prosedüre bağlanması dikkat çekiyor.
Önümüzdeki dönemde benzer davalarda bu kararın referans alınması ve uygulamanın yaygınlaşması bekleniyor.
