Kira hukukunda hem ev sahiplerini hem de kiracıları yakından ilgilendiren önemli bir gelişme yaşandı. İstanbul’da görülen bir dava sonucunda, kira ödemesini aynı kira yılı içinde iki kez geciktiren kiracı hakkında tahliye kararı verildi. Karar, kira borcunun sonradan ödenmiş olmasının tahliyeyi engellemediğini ortaya koyarak emsal niteliği taşıdı.
Olay, İstanbul Kağıthane’de bulunan bir konutta yaşandı. 10 bin TL bedelle başlayan kira sözleşmesinde kiracının haziran ve temmuz aylarına ait ödemeleri zamanında yapmaması üzerine ev sahibi yasal süreci başlattı. Her iki ay için ayrı ayrı icra takibi yapılırken, kiracı borçlarını daha sonra kapattı.
Ancak dava sürecinde belirleyici olan unsur, ödemelerin geç yapılması değil, Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan “iki haklı ihtar” şartının oluşması oldu. İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesi, aynı kira yılı içinde iki ayrı haklı ihtara neden olunmasını tahliye için yeterli gerekçe saydı.
Mahkeme tarafından görevlendirilen bilirkişi, kiracının borcunu sonradan ödediğini tespit etti. Buna rağmen mahkeme, kira ödemelerinin zamanında yapılmaması nedeniyle oluşan iki haklı ihtarın geçerliliğini koruduğuna hükmetti ve kiracının tahliyesine karar verdi. 19 Kasım 2025 tarihli karar, benzer uyuşmazlıklar için referans niteliği taşıyor.
Uzmanlara göre bu karar, özellikle “gecikmeli ödeme yapsam da tahliye edilmem” düşüncesinin hukuki karşılığının olmadığını açık şekilde ortaya koyuyor. Mevzuata göre, bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtara neden olan kiracıya karşı ev sahibi doğrudan tahliye davası açabiliyor.
Karar aynı zamanda ev sahipleri açısından da önemli bir yol haritası sunuyor. Kira ödemelerinin düzenli yapılmaması durumunda, her gecikme için ayrı ihtar veya icra takibi başlatılması, ileride açılacak tahliye davalarında güçlü bir hukuki dayanak oluşturuyor.
Gayrimenkul piyasasında dengeleri etkileyebilecek bu gelişme, kiracıların ödeme disiplinini artırması gerektiğini bir kez daha gündeme getirirken, taraflar arasındaki hukuki sürecin daha dikkatli yönetilmesi gerektiğine işaret ediyor.
