Yargıtay'dan Erken tahliye eden kiracılar için emsal karar
Konut piyasasında artan kira bedelleri ve taraflar arasında yaşanan anlaşmazlıklar nedeniyle sözleşme süresi dolmadan taşınmazı tahliye eden kiracıların sayısı yükselirken, Yargıtay'ın yerleşik içtihatları bu konuda önemli bir hukuki çerçeve ortaya koyuyor.
Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesi uyarınca, kiracı haklı bir neden olmaksızın kira sözleşmesini süresi dolmadan sona erdirerek taşınmazı boşaltırsa, konutun benzer şartlarla yeniden kiraya verilebileceği "makul süre" boyunca sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmek zorunda kalıyor.
Bu kapsamda kiracının sorumluluğu yalnızca kira bedeliyle sınırlı kalmıyor. Belirli şartlar altında apartman aidatı ve ortak giderler de ödeme yükümlülüğüne dahil olabiliyor.
TBK 325 erken tahliyenin sınırlarını belirliyor
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesi, erken tahliye durumunda hem kiracının hem de ev sahibinin haklarını dengeliyor.
Kanuna göre;
- Kiracı, sözleşme süresi dolmadan taşınmazı boşaltırsa makul süre boyunca kira borcundan sorumlu olmaya devam eder.
- Ev sahibi ise sözleşme sonuna kadar tüm kiraları toplu olarak talep edemez.
- Ev sahibinin taşınmazı yeniden kiraya vermek için makul çabayı göstermesi gerekir.
Bu düzenleme, taraflardan birinin haksız kazanç elde etmesini önlemeyi amaçlıyor.
Yargıtay'ın emsal kararı ne diyor?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/1645 Esas ve 2017/3093 Karar sayılı emsal kararında, haklı bir gerekçe olmadan erken tahliye yapan kiracının, taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca kira bedelini ödemesi gerektiği vurgulandı.
Mahkemeler bu süreyi otomatik olarak belirlemiyor. Bilirkişiler;
- taşınmazın bulunduğu bölgeyi,
- piyasa koşullarını,
- mevsimsel etkileri,
- benzer konutların kiralanma sürelerini
inceleyerek "makul süreyi" hesaplıyor.
Mevcut piyasa şartlarında bu sürenin çoğu davada 2 ila 4 ay arasında değişebildiği belirtiliyor.
Aidat ve ortak giderler de kiracıdan talep edilebiliyor
Yargıtay kararlarında dikkat çeken önemli noktalardan biri de aidat yükümlülüğü oldu.
Erken tahliye nedeniyle taşınmaz boş kaldığı makul süre boyunca oluşan;
- apartman aidatı,
- kapıcı gideri,
- ortak alan elektrik gideri,
- temizlik giderleri,
- işletme giderleri
eski kiracıdan talep edilebiliyor.
Buna karşılık;
- dış cephe mantolaması,
- asansör yenilemesi,
- çatı onarımı,
- bina güçlendirme çalışmaları,
- demirbaş yatırımları
gibi taşınmazın değerini artıran kalıcı giderler ise ev sahibinin sorumluluğunda bulunuyor.
Anahtar teslimi hukuki açıdan büyük önem taşıyor
Uzmanlara göre erken tahliye sürecindeki en kritik konu anahtar tesliminin usulüne uygun şekilde yapılması.
Sadece evi boşaltıp çıkmak, anahtarı apartman görevlisine bırakmak veya telefonla ev sahibine bilgi vermek hukuken yeterli kabul edilmeyebiliyor.
İleride yaşanabilecek uyuşmazlıkların önüne geçebilmek için anahtarın;
- noter aracılığıyla,
- yazılı teslim tutanağı düzenlenerek,
- tarafların imzasıyla
teslim edilmesi öneriliyor.
Bu tarih, kiracının sorumluluğunun başlangıç ve bitişinin belirlenmesinde önemli delil niteliği taşıyor.
Ev erken kiralanırsa ödeme yükümlülüğü sona eriyor
Kanun, kiracıyı da koruyan önemli bir düzenleme içeriyor.
Eğer ev sahibi taşınmazı bilirkişinin belirlediği makul süreden daha kısa sürede yeniden kiraya verirse, eski kiracının kira ve aidat sorumluluğu yeni kira sözleşmesinin başladığı tarihte sona eriyor.
Böylece ev sahibinin aynı dönem için hem eski kiracıdan tazminat hem de yeni kiracıdan kira tahsil ederek haksız kazanç elde etmesinin önüne geçiliyor.
Uzmanlar uyarıyor
Hukukçular, erken tahliye kararı almadan önce kiracıların kira sözleşmelerini dikkatle incelemesi, ev sahibiyle yazılı mutabakat sağlaması ve anahtar teslimini resmi belgelerle kayıt altına almasının ileride açılabilecek davalar açısından büyük önem taşıdığına dikkat çekiyor.
