Yargıtay’dan milyonlarca ev sahibi ve kiracıyı yakından ilgilendiren emsal nitelikte bir karar geldi. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 02.07.2025 tarihli, 2024/12-785 Esas ve 2025/426 Karar sayılı içtihadıyla, aidat borcunun da kira bedeli gibi asli borç sayılabileceğine hükmetti. Buna göre, kira sözleşmesinde aidatın kiracı tarafından ödeneceği açıkça belirtilmişse, aidatını ödemeyen kiracı temerrüde düşmüş sayılacak ve ev sahibi tahliye davası açabilecek.
Eski uygulama değişti
Bugüne kadar yerleşik uygulamada, kiracı kirasını ödediği sürece aidat borcunu ödememesi tahliye nedeni sayılmıyordu. Mahkemeler, aidat borcunu “yan gider” olarak değerlendiriyor ve tahliye taleplerini reddediyordu. Bu durumda site yönetimleri borcu ev sahibinden talep ediyor, ev sahipleri ise ödedikleri aidat için kiracıya karşı sadece rücu davası açabiliyordu.
Yeni kararla birlikte bu uygulama kökten değişmiş oldu.
Aidat da artık “asli borç”
Yargıtay’ın yeni içtihadına göre, kira sözleşmesinde “aidat ve yan giderlerin kiracıya ait olduğu” hükmü bulunuyorsa, aidat borcu da kira bedeli gibi asli borç kabul edilecek. Kiracının kirayı yatırıp aidatı ödememesi halinde hukuken temerrüt oluşacak ve bu durum tahliye sebebi sayılabilecek.
Tahliye için izlenecek yol
Karar doğrultusunda ev sahipleri, aidat borcunu ödemeyen kiracılar için şu adımları izleyebilecek:
İcra takibi veya ihtar: Ödenmeyen aidat için kiracıya icra takibi başlatılabilecek veya ihtarname gönderilebilecek.
30 günlük süre: Kiracıya tanınan 30 günlük süre içinde ödeme yapılmazsa,
Tahliye davası: Ev sahibi tahliye davası açma hakkı kazanacak.
Sözleşme maddesi kritik önemde
Uzmanlar, bu yeni içtihattan yararlanabilmek için kira sözleşmelerindeki hükümlerin büyük önem taşıdığına dikkat çekiyor. Tahliye yolunun açılabilmesi için sözleşmede mutlaka “Aidat ve yan giderler kiracıya aittir” ibaresinin açık şekilde yer alması gerekiyor.
Ev sahipleri için “can simidi”
Özellikle yüksek aidatlı sitelerde, kiracısının borcunu faiziyle birlikte ödemek zorunda kalan ev sahipleri için bu karar önemli bir güvence sağlıyor. Yeni içtihat, aidat yükünü fiilen ev sahibinin üzerinde bırakan uygulamaya son vererek, sorumluluğu doğrudan kiracıya yöneltiyor.
Uzman yorumu
Gayrimenkul hukuku uzmanlarına göre Yargıtay’ın bu kararı, kira ilişkilerinde uzun süredir tartışılan bir boşluğu dolduruyor. Karar, hem site yönetimlerinin tahsilat sorunlarını azaltacak hem de kira sözleşmelerinin daha dikkatli hazırlanmasını zorunlu hale getirecek.
Kulaktan dolma bilgilere son
Sektör temsilcileri, gayrimenkul piyasasında artık güncel yargı kararlarının yakından takip edilmesi gerektiğini vurguluyor. Eski tip kira sözleşmelerinin bu yeni içtihada uygun şekilde revize edilmesi, ileride yaşanabilecek mağduriyetlerin önüne geçebilecek.
