Tapuda şerh, taşınmaz (ev, arsa vb.) üzerinde mal sahibinin tasarruf yetkisini kısıtlayan veya üçüncü kişilerin belirli haklarını koruyan, tapu kütüğüne resmi olarak işlenen uyarıcı kayıttır. Bu kayıtlar kamuya açık olduğu için herkes görebilir ve mülk satılsa bile (çoğu durumda) etkisini sürdürebilir. Ev alırken tapu kaydındaki şerhleri mutlaka kontrol etmek gerekir; çünkü bazıları alım sonrası ciddi sorunlara yol açabilir.Verdiğiniz listedeki kritik şerhleri temel alarak detaylandıralım ve ev alırken en çok dikkat edilmesi gereken diğer yaygın/önemli şerhleri ekleyelim: En kritik ve dikkat edilmesi gereken şerhler (ev alırken risk yaratanlar öncelikli):
- Aile Konutu Şerhi
Evin "aile konutu" olarak tapuya şerh edilmiş olması durumunda, mal sahibi eşin diğer eşin açık rızası olmadan evi satması, ipotek ettirmesi veya kiralaması mümkün değildir. Şerh konulmasa bile aile konutu niteliği varsa eş rızası aranır (TMK md. 194). Ev alırken eşten yazılı muvafakat (rıza) alınmazsa satış iptal edilebilir – en riskli şerhlerden biridir. - İhtiyati Tedbir Şerhi
Devam eden bir dava (boşanma, miras, alacak vs.) nedeniyle mahkeme tarafından konulur. Evin satışı, devri veya üzerinde işlem yapılmasını geçici olarak engeller. Dava sonuçlanana kadar mülk "satılamaz" durumdadır. Alım sonrası dava olumsuz sonuçlanırsa mülk elden gidebilir. - Satış Vaadi Şerhi
Noterde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilir. Vaad alan kişi (alıcı), ileride mülkiyeti alacağını garanti altına alır. Ev satılırsa bile bu şerh, vaad sahibinin hakkını korur ve yeni malik evi teslim etmek zorunda kalabilir. Bu şerh varsa satıcıyla vaad arasındaki sözleşmeyi inceleyin. - Kira Şerhi
Uzun süreli kira sözleşmesi (genellikle 1 yıldan fazla) tapuya şerh edilmişse, ev satılsa dahi kiracı sözleşme süresi bitene kadar (hatta bazı durumlarda uzatmayla) evde oturmaya devam eder. Kiracıyı çıkarma hakkı kısıtlanır – alım sonrası "ev boş" diye düşünmeyin. - Haciz Şerhi
Mal sahibinin borcu nedeniyle alacaklı (vergi dairesi, banka, icra vs.) tarafından konulur. Borç ödenmezse ev icra yoluyla satılabilir. Alıcı hacizli ev alırsa borçtan kısmen sorumlu olabilir veya haciz kalkana kadar işlem yapılamaz. En yaygın risktir.
- İpotek Şerhi
Genellikle kredi/banka ipoteği nedeniyle konulur. Evin borcu bitene kadar banka teminatı altındadır. Satışta ipotek devri veya borç kapatma yapılmazsa sorun çıkar. İpotek kalkmadan alım risklidir. - İntifa Hakkı Şerhi (Oturma / Kullanma Hakkı)
Bir kişi (genellikle eski malik veya aile üyesi) evde ömür boyu oturma veya kullanma hakkına sahiptir. Yeni malik evi satabilir ama intifa sahibi çıkmaz – evde "misafir" gibi yaşar. Çok kısıtlayıcıdır. - Şufa (Önalım) Hakkı Şerhi
Paylı mülkiyette diğer paydaşların satışta öncelikli alım hakkı vardır. Şerh varsa paydaşlar evi sizin önünüzde alabilir. - Vefa (Geri Alım) Hakkı Şerhi
Satıcıya belirli süre içinde evi geri alma hakkı tanır. Şerh süresi içinde satıcı evi geri alırsa mülkiyet elinizden gider. - İhtiyati Haciz Şerhi
Alacak davasında geçici haciz konulması – haciz şerhine benzer şekilde satış engellenir. - İştira (Alım) Hakkı Şerhi veya benzer irtifak hakları (geçit hakkı vb.)
Belirli kişiler lehine alım önceliği veya yol/geçit gibi haklar tanınır.
