Türkiye’de gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) kavramı yeniden tartışma konusu olurken, Prof. Dr. Soner Gökten’in değerlendirmeleri sektörde önemli bir eleştirel bakış açısı yarattı. Gökten, özellikle Zeray GYO örneğine dikkat çekerek portföyünde yatırım amaçlı tek bir gayrimenkul bulunmayan şirketlerin “GYO” olarak halka arz edilmesini sermaye piyasaları adına ciddi bir sorun olarak nitelendirdi.Gökten’e göre Türkiye’de birçok yap-satçı şirket, GYO statüsünün sağladığı vergi avantajı ve değerleme priminden faydalanmak için bu yapıyı kullanırken, ortaya kira geliri üretmeyen, tamamen konut satış hızına bağımlı “stok GYO” modelleri çıkıyor. Bu durumun hem GYO tebliğinin ruhuna aykırı olduğunu hem de yatırımcı açısından büyük risk barındırdığını vurguluyor.Gökten, sosyal medya paylaşımında şunları yazdı: YAP-SATÇIDAN GYO OLMAZ! Türkiye’nin Yeni İronisi:“Stok GYO” Modeli Zeray GYO’nun halka arza başvurduğunu görünce portföyüne baktım: Gayrimenkullerin tamamı stok. Yatırım amaçlı tek bir taşınmaz yok.Bu nasıl GYO?GYO dediğin; kira geliri üreten, portföyü çeşitlendiren, yatırım amaçlı gayrimenkul bulunduran, düzenli nakit akışı yaratan kurumsal bir yapıdır. GYO mantığının özünde yatırım vardır, satış değil. Ama Türkiye’de ne oluyor?Her yap-satçı şirket, GYO kılıfı giydirip düşük vergi avantajı, değerleme şişkinliği ve halka arz primi için “GYO” etiketiyle piyasaya çıkıyor.Sonra ortaya kira geliri sıfır, portföy istikrarı olmayan, tamamen satış performansına bağlı bir “stok GYO” modeli çıkıyor. Yatırım amaçlı gayrimenkulü olmayan GYO olur mu?Olmaz. Bu inşaat şirketidir, GYO değil. GYO tebliğinin ruhu da işlevi de böyle bir yapıyı reddeder. Yatırımcıyı koruması gereken regülasyon, bugün tam tersine yatırımcıyı illüzyonla baş başa bırakıyor. Türkiye sermaye piyasalarının acı gerçeği şu:Bir GYO’dan çok, “konut stoklarının fiyatlanmasına endeksli inşaat şirketleri” halka arz ediliyor. Kısacası… Zeray GYO örneği bir kez daha gösteriyor ki, Türkiye’de GYO değil, GYO kılıklı yap-satçılar türedi. İroni büyük, risk daha büyük.
YAP-SATÇIDAN GYO OLMAZ! Türkiye’nin Yeni İronisi: “Stok GYO” Modeli
— Soner Gökten (@SonerGokten) November 19, 2025
Zeray GYO’nun halka arza başvurduğunu görünce portföyüne baktım: Gayrimenkullerin tamamı stok. Yatırım amaçlı tek bir taşınmaz yok.
Bu nasıl GYO?
GYO dediğin; kira geliri üreten, portföyü çeşitlendiren, yatırım…
