Türkiye’de konut sektöründe arz sorunu yeniden gündemin en üst sıralarına çıktı. Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, mevcut satış temposunun sürmesi halinde piyasadaki sıfır konut stokunun sadece 2-3 ay içinde tükeneceğini belirterek kritik bir uyarıda bulundu.
Çekici, konut krizinin temelinde arsa maliyetlerinin geldiğini vurguladı. Merkezi lokasyonlarda arsa payının kat karşılığı projelerde yüzde 70’e kadar çıkabildiğini kaydeden Çekici, “Konut artık ulaşılamaz bir noktada. Bu düğümü çözmek için kamu, özel sektör ve STK’ların bir araya geleceği bir ‘Konut Politikası Platformu’ kurulması artık bir tercih değil, zorunluluktur” dedi.
“Arsa maliyeti %50’ye ulaştı”
GYODER Başkanı, arsa maliyetinin toplam konut maliyetinde kritik bir eşik olan yüzde 50 seviyesine kadar yükseldiğini belirterek, özellikle İstanbul, Ankara, İzmir ve Bursa gibi büyük şehirlerde bu etkinin daha belirgin hale geldiğini söyledi.
Türkiye’de her üç konuttan birinin bu dört büyükşehirde satıldığına dikkat çeken Çekici, bazı bölgelerde kat karşılığı oranlarının yüzde 70’lere kadar çıktığını ifade etti.
“Özel sektör bu arsa fiyatlarıyla sosyal konut yapamaz”
Çekici, özel sektörün mevcut arsa fiyatlarıyla sosyal konut üretmesinin mümkün olmadığını ancak erişilebilir konut sorununu çözmeye talip olduklarını belirtti.
Çözüm olarak; kamu arsalarının özel sektöre belirli süreli tahsis edilmesi, kamu-özel iş birliği ile seri üretim mantığında konut yapılması ve bu yapıların bireysel değil kamusal kiralama modeliyle işletilmesi önerildi.
Yeni konut modeliyle kira hedefi: “yarıya düşebilir” 
Çekici’nin gündeme getirdiği modelde, devletin arsa maliyetini düşürmesiyle kira fiyatlarının da önemli ölçüde gerileyebileceği ifade edildi.
Modelin, kiracı ile kiraya veren arasındaki anlaşmazlıkları azaltacak kamusal bir kiralama sistemi oluşturmayı hedeflediği; arsa maliyetinden kaynaklanan farkın da kiralara yansıtılarak kira seviyesinin “yarıya düşürülebileceği” vurgulandı.
Kamuoyu tepkisi (bilgi kutusu)
Konut fiyatları ve kira artışları, özellikle büyükşehirlerde orta gelir grubunu hızla piyasadan dışarı itiyor. GYODER’in “stok 2-3 aya düştü” uyarısı, konut krizinin artık sadece fiyat değil arz sorunu haline geldiğini gösteriyor.
Uzman yorumu (bilgi kutusu)
GYODER’in önerdiği kamu arsası + özel sektör üretimi modeli, dünyada özellikle Avrupa’da uygulanan “uzun vadeli kiralama / tahsis” yaklaşımına benziyor. Ancak bu sistemin çalışması için:
arsa tahsis kriterlerinin şeffaf olması,
Rakamlarla
Sıfır konut stok uyarısı: 2-3 ay
Arsa maliyetinin toplam maliyete oranı: %50’ye kadar
Kat karşılığı oranı (merkezi bölgelerde): %70’e kadar
TOKİ teslim edilen konut: 1 milyon 740 bin
TOKİ inşası süren konut: 280 bi
kira belirleme mekanizmasının netleşmesi,
finansman modelinin sürdürülebilir kurgulanması
gerekiyor.
“Konut politikası platformu” için 10 yıllık plan önerisi
Çekici, Türkiye’de 10 yıllık konut politikası oluşturulmasının şart olduğunu dile getirerek, TOKİ’nin bugüne kadar 1 milyon 740 bin konutu teslim ettiğini, 280 bin konutun ise yapımının sürdüğünü hatırlattı.
TOKİ’nin yanında özel sektörün de sürece daha güçlü şekilde dahil edilmesi gerektiğini belirten Çekici, arsa, finansman, tasarım ve konut tiplerinin bütüncül biçimde planlanmasını önerdi.
GYODER Başkanı’na göre bu politikanın 3 ana ayağı bulunuyor:
sermaye piyasaları temelli üretici finansmanı
uzun vadeli ve erişilebilir konut kredisi modelleri
kamu arsaları üzerinden maliyet düşürücü iş birlikleri
Gayrimenkul sertifikası için “zamanla değerlenir” mesajı
GYODER Başkanı Neşecan Çekici, son dönemde borsada işlem görmeye başlayan gayrimenkul sertifikalarının henüz geniş yatırımcı kitlesine ulaşmadığını ancak zamanla dengesini bulacağını söyledi.
Çekici, sertifikaların klasik bir borsa ürünü gibi değerlendirilmemesi gerektiğini belirterek, değer artışının lansman, inşaat süreci ve teslimat aşamalarına bağlı olarak zaman içinde oluşacağını ifade etti.
Zirve duyurusu: GYODER Gayrimenkul Zirvesi 27-28 Nisan’da
Neşecan Çekici, bu yıl 20’ncisi düzenlenecek GYODER Gayrimenkul Zirvesi’nin 27-28 Nisan tarihlerinde Zorlu PSM’de gerçekleştirileceğini açıkladı. Zirvede sektörün güncel gündeminin ele alınacağı ve uluslararası konuşmacıların da yer alacağı belirtildi.
Kredi kısıtlarına dikkat: “İkinci ev alana kredi kolaylaşmalı”
GYODER Başkan Yardımcısı Burak Kutluğ ise faizlerden ziyade BDDK kredi sınırlamalarının konut piyasasında arzı etkilediğini savundu.
Kutluğ, mevcut düzenlemelerin talebi ağırlıklı olarak oturum amaçlı yönlendirdiğini, yatırım amaçlı alımlarda krediye erişimin daraldığını vurguladı. Konutun yeniden yatırım aracı niteliği kazanmasının arzın canlanması için kritik olduğunu belirten Kutluğ, Türklerin geçen yıl yurt dışında 2,4 milyar dolarlık konut yatırımı yaptığını hatırlatarak bu kaynağın yurtiçine çekilebilmesi için kredi erişiminin açılması gerektiğini söyledi.
GYODER’den “kentsel dönüşüm okuryazarlığı” hamlesi
GYODER ayrıca kentsel dönüşüm sürecine yönelik bir okuryazarlık seferberliği başlatmaya hazırlanıyor. Çekici, “Kentsel Dönüşümde Sıra Sizde, Rehberlik GYODER’de” sloganıyla eğitim ve bilgilendirme çalışmalarına odaklanacaklarını belirtti.
