Türkiye’de ticari gayrimenkul kiralarındaki fahiş artış, perakende sektörü ile küçük esnafın en büyük çıkmazı haline geldi. Enflasyonun altında seyreden satış rakamlarıyla birlikte sabit giderlerdeki kira payı yüzde 60’lara kadar yükselirken, birçok mağaza ve üretim tesisi kapanma noktasına geldi. İstanbul, son beş yılda dolar bazında yüzde 193’lük kira artışıyla dünyanın en hızlı kira artışı yaşanan şehri oldu.
Özellikle Teşvikiye ve Bağdat Caddesi gibi prestijli bölgelerde mağaza kiraları milyon TL seviyelerine ulaştı. Ticari gayrimenkul ilanlarında ciddi bir artış gözlenirken, talep edilen rakamlar sektördeki oyuncuların büyük bölümünü zorluyor. Zincir markalar ile mülk sahipleri arasında hukuki anlaşmazlıklar yaygınlaşırken, küçük esnaf ya sektörden çekiliyor ya da farklı alanlarda şansını deniyor.
Kira maliyeti üretimi de vurdu
Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) Başkanı Sinan Öncel, perakendecilerin maliyet yönetimini kaybettiğini ve 4 ila 6 kata kadar çıkan kira artış talepleriyle karşı karşıya olduklarını söyledi. Sabit kiraya ek olarak cirodan da pay verildiğini ancak bunun yeterli bulunmadığını belirten Öncel, AVM’lerde adaletsiz karşılaştırmalar yapıldığını ve birçok markanın mahkemeye başvurduğunu kaydetti.
Öncel’e göre sektörün içinde bulunduğu kriz sadece AVM’lerle sınırlı değil, tüm ticari gayrimenkul sahipleriyle yaşanan ortak bir sorun. Çözüm için sistematik düzenlemelere ihtiyaç olduğunu belirten Öncel, “Devlet, kira gelir vergisinde indirim yaparsa mal sahipleri de indirime gider. Üst sınır tek başına çözüm değil, bu kavga çıkarır” dedi.
Yatırımcılar da baskı altında
İstanbul Ticaret Odası (İTO) Başkanı Şekib Avdagiç ise kira krizine iki taraflı bakılması gerektiğini ifade etti. AVM yatırımcılarının büyük bölümünün dövizle borçlanarak yola çıktığını ve pandemi sonrası bu kredilerin TL’ye dönmesinin dengeleri bozduğunu söyleyen Avdagiç, yatırım geri dönüş sürelerinin de önemli bir etken olduğunu dile getirdi.
Bağdat Caddesi’nde 500 milyon TL’ye satılan bir dükkânın yatırım geri dönüş süresi 12 yıla kadar gerilemiş durumda. Bu da mülk sahibinin aylık 2,6-2,7 milyon TL kira talep etmesini matematiksel olarak zorunlu kılıyor. Avdagiç, “Bu durum, sadece kira artışı değil, yatırımın sürdürülebilirliği ile de ilgili” değerlendirmesinde bulundu.
Palandöken: Esnaf üç yılda tükeniyor
Türkiye Esnaf ve Sanatkarları Konfederasyonu (TESK) Başkanı Bendevi Palandöken de kontrolsüz kira artışlarının ve denetimsiz işyeri açılışlarının küçük esnafı hızla tükettiğini ifade etti. 10 yılı dolduran kiracılar için tahliye kolaylığının da sektörde güvensizlik yarattığını belirten Palandöken, "Bir esnafın müşteri kitlesi oluşturması yıllar alıyor. Tam işler yoluna girmişken tahliye riskiyle karşı karşıya kalıyorlar" dedi.
Palandöken ayrıca, kira artışlarının yapılan işle orantılı olması gerektiğini vurguladı ve “Her sokakta aynı işi yapan onlarca dükkân var. Ruhsat sürecinde alan analizi yapılmıyor, herkes herkesi batırıyor” ifadelerini kullandı. Esnafın kira yükünün yanı sıra çifte vergilendirme ile de boğuştuğunu dile getiren Palandöken, kira stopajında reform çağrısı yaptı.
Yeni bir perakende yasası şart
Sektör temsilcileri, hem mülk sahiplerini hem de devlet kurumlarını sürece dâhil eden kapsayıcı bir perakende yasası çıkarılması gerektiği konusunda hemfikir. Kira artışlarının enflasyona endekslenmesi, tahliyelerde daha adil uygulamalar, işyeri açılışlarında analiz zorunluluğu ve gelir vergisinde reform gibi adımların atılmaması halinde, sektördeki çözülmenin hızlanacağı öngörülüyor. Aksi halde yalnızca mağazalar değil, üretim tesisleri ve istihdam da büyük yara alacak.
