Merkezi Kayıt Kuruluşu Gayrimenkul Bilgi Merkezi (MKK GABİM), gayrimenkul alıcıları için üç ayrı rehber yayımladı. Rehberlerde; tapu kaydı, ipotek durumu, imar planı, kat mülkiyeti, yapı ruhsatı ve deprem riski gibi kritik unsurlara dikkat çekildi.
Hızlı bakış: Gayrimenkul alırken en kritik noktalar
| Konut | Arsa/Arazi | İş yeri |
|---|---|---|
| Tapuda “konut/mesken” olarak kayıtlı olmalı | Güncel imar durumu mutlaka incelenmeli | Tapuda niteliği “iş yeri/dükkan” olmalı |
| Kat mülkiyeti tercih edilmeli | Hisseli ise tüm ortakların muvafakati gerekli | İpotek, şerh ve beyanlar sorgulanmalı |
| İpotek, haciz, intifa vb. şerhler kontrol edilmeli | Şerh ve beyanlarda “sit alanı” veya “kamulaştırma” riski olabilir | Yapı ruhsatı ve iskan belgesi kontrol edilmeli |
| Yapı ruhsatı ve iskan belgesi bulunmalı | Parsel cephe/derinlik ve ÇED raporu sorgulanmalı | Net-brüt alan ve ortak giderler öğrenilmeli |
| Deprem riski ve taşıyıcı sistem incelenmeli | Deprem riski ve doğal afet durumu araştırılmalı | Deprem dayanıklılığı gözle incelenmeli |
| Aidat, ortak giderler, kira sözleşmesi öğrenilmeli | Toplulaştırma/kamulaştırma ihtimali araştırılmalı | Yönetim planı, aidat ve tadilat durumu incelenmeli |
Konut alırken kritik detaylar
MKK’nın hazırladığı rehbere göre, konut alacak kişilerin öncelikle fiyat karşılaştırması yapması, tapu kaydında taşınmazın “konut/mesken” olarak tescil edilmiş olmasına dikkat etmesi gerekiyor.
Kontrol edilmesi gereken başlıca unsurlar:
Kat mülkiyeti mi yoksa kat irtifakı mı olduğu.
Tapuda “haciz, ipotek, intifa, kamulaştırma veya riskli yapı” şerhi bulunup bulunmadığı.
Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi.
Taşıyıcı sistem, tesisatlar ve ortak alanların durumu.
Aidat, ortak giderler, kira sözleşmesi (kiracılı ise).
Deprem risk raporu ve hasar kaydı.
???? Rakamlarla konut alımı
Tapu harcı: %2 alıcı + %2 satıcı (toplam %4)
Tapu döner sermaye harcı
Emlak vergisi
DASK ödemesi
Arsa ve arazi alırken dikkat edilmesi gerekenler
Arsa yatırımlarında en önemli unsur imar durumu. MKK rehberine göre:
Tapu kayıtları, şerh ve beyanlar incelenmeli.
Hisseli arsalarda tüm maliklerin muvafakati alınmalı.
Güncel imar planı, parselin cephe-derinlik şartları, sit alanı durumu ve ÇED raporu sorgulanmalı.
Bölgenin deprem riski, kamulaştırma veya toplulaştırma planları araştırılmalı.
???? Kritik uyarılar (arsa ve arazi için)
“Kamu haczi şerhi” ileride satış sorununa yol açabilir.
“Arkeolojik sit alanı” ifadesi inşaatı tamamen engelleyebilir.
Toplulaştırma veya kamulaştırma riski varsa uzun vadede değer kaybı yaşanabilir.
İş yeri alırken yapılacak kontroller
İş yeri alımlarında tapuda niteliğin “iş yeri/dükkan” olarak kayıtlı olması gerekiyor.
Dikkat edilmesi gereken noktalar:
İpotek, şerh ve beyanların sorgulanması.
Yapı ruhsatı ve iskan belgesinin kontrolü.
Net-brüt alanların öğrenilmesi.
Taşıyıcı sistemin deprem dayanıklılığının gözle incelenmesi.
Ortak giderler, aidat ve yönetim planı.
???? Uzman yorumu
Gayrimenkul uzmanlarına göre en çok gözden kaçan nokta kat irtifakı – kat mülkiyeti farkı. Kat irtifakı, henüz inşaatı tamamlanmamış yapıyı ifade ederken; kat mülkiyeti, iskanı alınmış ve tam mülkiyet hakkı tanınmış taşınmaz anlamına geliyor. Uzmanlar, “Hukuki risklerden korunmak için kat mülkiyetli tapular tercih edilmeli” uyarısında bulunuyor.
