Türkiye’de kira piyasasında dikkat çeken bir ayrışma yaşanıyor. Son dönemde yeni kiraya verilen konutlarda artış hızının yavaşlamasına rağmen, mevcut kiracıların hissettiği kira enflasyonu yüksek seviyelerde kalmaya devam ediyor. Bloomberg HT tarafından paylaşılan ve TCMB ile TÜİK verilerine dayanan grafik, mevcut kiracıların kira enflasyonunun son 28 aydır yeni kiracıların üzerinde olduğunu ortaya koydu.
Mevcut kiracı neden daha fazla hissediyor?
Grafikte yer alan verilere göre “yeni kiracı” enflasyonu 2022 yılında sert yükseliş göstererek yüzde 143,3 seviyesine kadar çıktı. Bu dönem, kira piyasasında arz sıkıntısı, yüksek enflasyon ve göç hareketlerinin etkisiyle tarihi artışların yaşandığı süreç olarak kayıtlara geçti.
Ancak 2024 ve 2025 döneminde piyasadaki yavaşlama ile yeni kiracılara uygulanan kira artış oranları gerilemeye başladı. Buna rağmen mevcut kiracıların ödediği kiralardaki artış etkisi gecikmeli şekilde devam etti.
2026 itibarıyla grafikte mevcut kiracıların kira enflasyonu yüzde 51,2 seviyesinde ölçülürken, yeni kiracıların kira enflasyonu yüzde 31,7 seviyesine kadar düştü.
Uzmanlara göre bu farkın temel nedeni, mevcut kiracıların kira artışlarının yıllık sözleşme dönemlerinde ve geçmiş enflasyon verilerine bağlı şekilde güncellenmesi. Yeni kiralamalarda ise piyasa koşullarındaki yavaşlama daha hızlı fiyatlara yansıyor.
Kira piyasasında dengelenme sinyali
Ekonomistler, kira piyasasında zirvenin geride kaldığını ancak mevcut kiracıların yüksek kira yükünü hissetmeye devam ettiğini belirtiyor. Özellikle büyükşehirlerde son aylarda:
- Kiralık ilan sürelerinin uzaması,
- Reel kira artışlarının yavaşlaması,
- Talepte kısmi gerileme,
- Yatırım amaçlı konut alımlarındaki azalma
gibi gelişmeler yeni kiracı fiyatlarını aşağı çekmeye başladı.
Buna karşın mevcut kiracıların önemli bölümü geçmiş dönemde yapılan yüksek oranlı kontrat yenilemelerinin etkisini yaşamayı sürdürüyor.
Yüzde 25 sınırının etkisi de hissediliyor
Uzmanlara göre kira piyasasındaki mevcut tabloyu şekillendiren unsurlardan biri de geçtiğimiz dönemde uygulanan yüzde 25 kira artış sınırı oldu. Söz konusu düzenleme nedeniyle bazı ev sahipleri yeni kiracılarda yüksek başlangıç kiraları talep ederken, mevcut kiracılar ise sınırlı artışlarla sistem içinde kaldı.
Düzenlemenin sona ermesiyle birlikte piyasa dengesi yeniden oluşmaya başlarken, yeni kontratlarda artış hızının önemli ölçüde yavaşladığı görülüyor.
Konut piyasasında yeni dönem mi başlıyor?
Sektör temsilcileri, faiz politikaları, konut arzı ve ekonomik görünümün kira piyasasının geleceğini belirleyeceğini ifade ediyor. Özellikle:
- Sosyal konut projeleri,
- Kentsel dönüşüm yatırımları,
- Yeni konut üretimi,
- Faiz oranlarındaki değişim
önümüzdeki dönemde kira fiyatlarının seyrinde belirleyici olacak.
Uzmanlar, kira artış hızındaki düşüşün kalıcı hale gelmesi için konut arzının artırılmasının kritik önemde olduğunu vurguluyor.
Rakamlarla kira enflasyonu
- Yeni kiracı enflasyonunda zirve: yüzde 143,3
- Mevcut kiracı enflasyonunda zirve: yüzde 124,5
- 2026 mevcut kiracı enflasyonu: yüzde 51,2
- 2026 yeni kiracı enflasyonu: yüzde 31,7
- Mevcut kiracı enflasyonu 28 aydır daha yüksek seyrediyor
