Konut yatırımında en önemli göstergelerden biri olan amortisman süresi, Türkiye genelinde yatırımcı lehine gelişmeye devam ediyor. Konutun kira gelirleriyle satın alma maliyetini kaç yılda geri kazandırdığını gösteren amortisman süresi, son yıllarda konut fiyatlarının reel olarak gerilemesi ve kiraların artmaya devam etmesiyle birçok ilde kısaldı.Emlakjet ve Endeksa tarafından Haziran 2026 verileriyle hazırlanan araştırmaya göre, Türkiye genelinde ortalama
amortisman süresi son 5 yıldır 13 yıl seviyesinde bulunuyor. Ancak il bazında önemli farklılıklar dikkat çekiyor.
İstanbul'da amortisman süresi 12 yıla düştü
Araştırmaya göre İstanbul'da iki yıl önce 15 yıl olan amortisman süresi 2026 itibarıyla 12 yıla geriledi. Bu düşüşte özellikle kira fiyatlarının satış fiyatlarına kıyasla daha hızlı yükselmesi etkili oldu.Türkiye genelinde ortalama satılık konut metrekare fiyatı 40 bin 944 TL olurken, ortalama konut satış fiyatı 5 milyon 118 bin TL seviyesinde hesaplandı. Ortalama metrekare kira bedeli ise 268,26 TL, aylık ortalama kira 26 bin 826 TL olarak belirlendi.
30 ilin 25'inde yatırım daha avantajlı hale geldi
Araştırmada konut satışlarının yoğun olduğu 30 il incelendi. Son 5 yıllık dönemde yalnızca 5 ilde amortisman süresi uzarken, 25 ilde yatırımın geri dönüş süresi kısaldı. Bu tablo, kira getirilerinin satış fiyatlarına göre daha güçlü artış göstermesi sayesinde yatırımcı açısından daha cazip bir ortam oluştuğunu ortaya koydu.
Ankara ve Şanlıurfa yatırımda ilk sırada
Amortisman süresinin en kısa olduğu iller 11 yıl ile Ankara ve Şanlıurfa oldu. Bu iki ili yatırım açısından avantajlı hale getiren en önemli unsur, kira artışlarının konut fiyatlarındaki yükselişten daha hızlı gerçekleşmesi oldu.Buna karşılık yatırımın geri dönüş süresinin en uzun olduğu il 18 yıl ile Muğla olarak öne çıktı. Muğla'yı 17 yıl ile Balıkesir, Elazığ ve Aydın takip etti.Son 5 yılda amortisman süresinin en fazla kısaldığı iller ise Manisa, Eskişehir, Şanlıurfa, Afyonkarahisar ve Çanakkale olarak sıralandı. Sürenin uzadığı iller arasında ise Muğla, Antalya, Mersin, Adana ve Konya yer aldı.
Kiracılı konutlarda geri dönüş süresi uzuyor
Uzmanlara göre amortisman hesabında piyasa kirası ile mevcut kiracının ödediği kira arasındaki fark büyük önem taşıyor. Eski kiracılı konutlarda kira gelirinin piyasa seviyesinin altında kalması, yatırımın geri dönüş süresini uzatıyor.Bu nedenle yatırım amaçlı alım yapanların önemli bir bölümü boş konutları tercih ediyor. Kiracılı konutlar ise daha düşük satış fiyatı ve pazarlık avantajı sunabiliyor.
Görkem Öğüt: Yatırım kararında yalnızca satış fiyatına bakılmamalı
Emlakjet ve Endeksa CEO'su Görkem Öğüt, amortisman sürelerindeki değişimin yatırımcıların sadece satış fiyatına odaklanmaması gerektiğini belirtti.Öğüt, özellikle turizm ve ikinci konut talebinin yoğun olduğu Muğla ve Antalya gibi şehirlerde satış fiyatlarının kira artışının üzerinde yükselmesi nedeniyle amortisman süresinin uzadığını ifade etti.Şanlıurfa ve Eskişehir gibi şehirlerde ise kira artışlarının satış fiyatlarından daha hızlı yükseldiğini belirten Öğüt, bu durumun yatırımın geri dönüş süresini önemli ölçüde kısalttığını söyledi.Muğla'da ortalama konut fiyatının 11 milyon TL'yi aşmasına rağmen amortisman süresinin 18 yıl olduğunu, Antalya'da ise ortalama konut fiyatının 6 milyon TL'nin üzerinde olmasına karşın geri dönüş süresinin 16 yıl seviyesinde bulunduğunu aktaran Öğüt, Şanlıurfa'da yaklaşık 3,4 milyon TL'lik ortalama konut fiyatı ve 11 yıllık amortisman süresiyle yatırım açısından daha avantajlı bir tablo oluştuğunu vurguladı.
Uzmanlar yatırımcılara ne öneriyor?
Uzmanlar,
konut yatırımı yaparken yalnızca satış fiyatına odaklanmanın doğru olmadığını belirtiyor. Kira potansiyeli, bölgenin nüfus yapısı, göç hareketleri, yeni ulaşım projeleri ve uzun vadeli talep dinamiklerinin birlikte değerlendirilmesi gerektiği ifade ediliyor.Özellikle kira getirisi güçlü bölgelerde amortisman süresinin kısalması, uzun vadeli yatırımcılar açısından önemli bir avantaj olarak öne çıkıyor.
