Türkiye’de konut satışları hız kesmeden artmaya devam ediyor. Konutun yalnızca bir barınma aracı değil; aynı zamanda hanehalkının en önemli yatırım varlığı olması, yüksek reel faize rağmen talebi güçlü tutuyor. Uzmanlara göre bu görünümü belirleyen beş temel dinamik bulunuyor: nüfus yapısı, iç göç, konut arzındaki yetersizlik, konutun tasarruf aracı olarak önemi ve makro finansal koşullar.
Nüfus dinamikleri ve iç göç talebi sürekli besliyor
Türkiye’de hanehalkı yapısı giderek değişiyor. Büyük ailelerden çekirdek ve tek kişilik hanelere geçiş, toplam hane sayısını artırarak konut talebini yapısal olarak yukarı taşıyor. Üniversite ve istihdam olanakları nedeniyle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlere yönelen iç göç de talebin zayıflamasını engelliyor.
Arz tarafındaki sorunlar: Deprem riski ve nitelikli konut eksikliği
Talep güçlü seyrederken konut arzında yaşanan yetersizlik fiyatları yukarı iten en belirgin faktörlerden biri. Türkiye’de mevcut konut stokunun önemli bölümünün afetlere dayanıklı olmaması, 2023 Kahramanmaraş depremleriyle çarpıcı şekilde ortaya çıkmıştı.
Özellikle İstanbul gibi nüfusun yoğunlaştığı bölgelerde dayanıklı ve nitelikli konut üretiminin sınırlı olması arz-talep dengesizliğini kalıcı hale getiriyor.
Rakamlarla konut arzı
Deprem riski altındaki konut sayısı: 6,5 milyon
Yıllık ortalama yeni konut üretimi: 650–700 bin
İstanbul’da yıllık nüfus artışı: 150 bin civarı
Konut, hanehalkının en önemli tasarruf aracı
Türkiye’de konut, hanehalkının en büyük finansal varlığı olmayı sürdürüyor. Enflasyon, kur ve faizlerdeki belirsizlikler bu durumu daha da pekiştiriyor. 2020–2022 döneminde enflasyona göre düşük tutulan faizler satışları rekor seviyelere taşımıştı. Bu yıllar aynı zamanda Rusya ve Orta Doğu kaynaklı yabancı alımların zirve yaptığı dönem oldu. Vatandaşlık programı kapsamında yapılan alımlar, özellikle Antalya gibi bölgelerde fiyat artışlarını ülke ortalamasının üzerine taşımıştı.
Görünüm: Yüksek reel faize rağmen talep güçlü
Türkiye’nin risk primi son üç yıla göre gerilese de enflasyon ekonominin ana kırılganlık alanı olmaya devam ediyor. Merkez Bankası yılsonu enflasyon tahminini geçtiğimiz yılın iki katına çıkarırken, piyasa beklentileri kısa vadede yüzde 25’in altının zor göründüğüne işaret ediyor.
Buna rağmen konut talebi yüksek seyrediyor. 2025’in ocak–ekim döneminde konut satışları yıllık yüzde 16,2 artarak 1,3 milyon adede ulaştı. Yıl sonunda 1,5 milyon seviyesinin aşılması bekleniyor.
Uzman yorumu
Makro belirsizlikler ve nüfus dinamikleri çözüme kavuşmadığı sürece, konut talebinin güçlü seyretmesi ve fiyatların yeniden reel artış eğilimine girmesi olası.Dr. Burcu Aydın'ın Ekomonim.com'da yer alan haberinden yararlanak hazırlandı.
