Türkiye’de konut piyasasında 2023 yılında oluşan fiyat zirvesinin ardından başlayan dengelenme süreci devam ediyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından açıklanan Konut Fiyat Endeksi (KFE) verileri, fiyatların nominal olarak artmasına rağmen enflasyon karşısında reel olarak gerilediğini ortaya koydu.
Reel düşüş eğilimi devam ediyor
Şubat 2026 verilerine göre konut fiyatları aylık bazda nominal yüzde 1,79 artarken, yıllık artış yüzde 26,36 oldu. Ancak Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan enflasyon verileriyle karşılaştırıldığında tablo değişiyor.
Aylık enflasyon: %2,96
Yıllık enflasyon: %31,53
Bu veriler ışığında konut fiyatları:
Aylık bazda reel %1,14
Yılın ilk iki ayında reel %2,31
Yıllık bazda reel %3,93
oranında geriledi.
Üç yılda reel kayıp yüzde 10’u aştı
Şubat 2023 – Şubat 2026 dönemine bakıldığında:
Kümülatif enflasyon: %205,57
Konut fiyat artışı (nominal): %174,89
Bu fark, konut fiyatlarının reel olarak yüzde 10,04 düşmesine neden oldu. Özellikle yatırım amaçlı konut alanlar açısından son üç yılın reel bazda kayıpla sonuçlandığı görülüyor.
2023’te oluşan balonun etkisi sürüyor
2022-2023 döneminde konut fiyatlarında çok hızlı bir artış yaşandı:
Nominal artış: %142,72
Reel artış: %56,41
Bu dönemde düşük faiz politikası ve negatif reel faiz ortamı yatırımcıyı konuta yönlendirdi. Aynı zamanda yükselen kiralar, yatırımcı açısından “çifte kazanç” algısını güçlendirdi.
Ancak Haziran 2023 sonrası değişen ekonomi politikası ve faiz artışlarıyla birlikte bu ivme tersine döndü. Fiyat artışları yavaşladı ve reel düşüş süreci başladı.
Üç büyük şehirde de tablo aynı
Türkiye’nin en büyük üç ilinde de konut fiyat artışları enflasyonun altında kaldı:
Yıllık nominal artış:
İstanbul: %28
Ankara: %29,7
İzmir: %25,8
Yıllık reel değişim:
İstanbul: -%2,7
Ankara: -%1,4
İzmir: -%4,4
Bu veriler, büyük şehirlerde de reel değer kaybının sürdüğünü gösteriyor.
Kiralar yükselmeye devam ediyor
Konut fiyatlarındaki reel düşüşe rağmen kira artışları yüksek seyretmeye devam ediyor.
Yeni Kiracı Kira Endeksi’ne göre:
Rakamlarla konut piyasası
|
Aylık artış: %1,6
Yıllık nominal artış: %34,2
Yıllık reel artış: %2
Özellikle büyük şehirlerde kira artışları dikkat çekiyor:
İstanbul: %41
Ankara: %36,1
İzmir: %34,1
Beş yıllık tabloda hâlâ yüksek artış var
Her ne kadar son üç yılda reel düşüş yaşansa da daha geniş perspektifte konut fiyatlarının hâlâ yüksek seviyede olduğu görülüyor.
Şubat 2021 – Şubat 2026 döneminde:
Kümülatif enflasyon: %632,32
Konut fiyat artışı: %1.169,2
Bu da konut fiyatlarının reel olarak beş yıl öncesine göre hâlâ yüzde 73,3 daha yüksek olduğunu ortaya koyuyor.
Orta gelir için erişim hâlâ sınırlı
Konut fiyatlarında reel gerilemeye rağmen yüksek kredi faizleri ve fiyat seviyeleri, orta gelir grubunun konuta erişimini zorlaştırmaya devam ediyor. Bu durum, piyasada yatırımcı ilgisinin azalmasına karşın kiralık konut talebinin güçlü kalmasına neden oluyor. 
Bu haber Naki Bakır'ın Dünya gazetesinde yayınlanan makalesinden yararlanarak hazırlandı.
