Kira sözleşmesi, özellikle de konut kirası sözleşmesi son dönemde çok daha önem kazanmış durumda. Ev sahibi-kiracı ilişkilerinde sorunların zirve yaptığı dönemde kira sözleşmeleri, gelecekte yaşanacak bir dizi pişmanlığın önünü açacağı bilinmeli ve ona göre hazırlanmalı.
Kira sözleşmesinin her iki tarafın da hak ve yükümlülüklerinin güvence altına alınabilmesi, uyuşmazlık halinde ispat kolaylığının sağlanabilmesi bakımından yazılı şekilde yapılması önemli.
Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümler düzenlendikten sonra konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin ayrıca özel hükümlere de yer veriliyor.
Konutlara ilişkin kira sözleşmeleri hazırlanırken bu özel hükümler de dikkate alınmalı, sözleşmeye diğer kira sözleşmelerinden ayrı olarak konuta özel maddeler eklenmelidir.
AYRINTILAR KAYDA GEÇMELİ: Kira sözleşmesinde özellikle kira bedeli, ödeme tarihi, depozito bedeli, kira artış oranı net olarak belirlenmeli. Aidat ve sair giderlerin kim tarafından karşılanacağı da sözleşmeye açıkça yazılmalı, kiralananla birlikte teslim edilen eşyalar ve demirbaşlar tek tek listelenmeli.
Burada sayılanların yanında ileride uyuşmazlık doğmaması adına sözleşmede kiralananın kullanım amacı belirlenmeli, konutun alt kiraya verilmesine rıza gösteriliyorsa, bu durum sözleşmeye yazılmalı.
Bazen kiracılar, evin satılması halinde haklarının satın alan kişiye karşı da korunabilmesi için kira sözleşmesini tapuya şerh ettirme yoluna gidebiliyor.
KEFALET İSTENİYORSA DURUM DAHA FARKLI
KEFALET: Kiracıların böyle bir talepleri olduğunda bu şerh yetkisi de kira sözleşmesine yazılmalı. Kira sözleşmesiyle ilgili dikkat edilmesi gereken bir diğer önemli konu kefaletle ilgili.
Eğer kefalet alınacaksa kefaletin geçerli olabilmesi için yasal şekil şartlarına uymaya da özen gösterilmesi gerekiyor.
TBK’nda kira sözleşmeleri için yazılı olması veya resmi memur önünde yapılması gibi herhangi bir şekil şartı düzenlenmiyor.
SÖZLEŞMEYE NOTER ONAYI: Ancak sözleşmenin her iki tarafının da hak ve yükümlülüklerinin güvence altına alınabilmesi, uyuşmazlık halinde ispat kolaylığının sağlanabilmesi bakımından sözleşmenin yazılı şekilde yapılması önemli.
Bununla birlikte bazı durumlarda tarafların sözleşmedeki imzalarını inkâr ettiklerini ve bu konuda uyuşmazlığa sebep olduklarını görmekteyiz.
Böyle bir durumda sözleşmenin noter aracılığıyla yapılması, bu tip inkâr ve itirazların önüne geçilmesini sağlar.
Ayrıca ileride doğabilecek uyuşmazlıkların öngörülmesi ve buna ilişkin tedbirlerin alınabilmesi, muhtemel risklerin engellenebilmesi, tarafların hak ve yükümlülüklerinin mevzuata uygun bir şekilde eksiksiz düzenlenebilmesi bakımından bir avukattan hukuki danışmanlık alınması da faydalı olur.
KİRA SÖZLEŞMESİ KAÇ YILLIK DÜZENLENİR?
SÖZLEŞME SÜRESİ: Kira sözleşmeleri, TBK’ya göre belirli veya belirsiz süreli yapılabilmektedir. Kira sözleşmesinin süresi örneğin bir yıl, beş yıl şeklinde belirlenebileceği gibi belirsiz de bırakılabilir.
Ancak belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında eğer tahliye taahhüdü alınmamışsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılmaktadır.
EVDEN BİR KİRACI NASIL TAHLİYE EDİLEBİLİR?
Konut kiralarında tahliye süreci TBK’da özel olarak düzenlenmiştir. Kanuna göre, bu sözleşmelerin sona erdirilmesi ve taşınmazın tahliyesi bildirim yoluyla veya dava yoluyla gerçekleştirilebiliyor.
İcra İflas Kanunu’nda da tahliyeyle ilgili düzenleme yapıldı. Eğer koşulları mevcutsa kiracının ilamsız icra takibi yoluyla tahliyesini sağlamak da mümkün.
Taşınmazını kiraya veren ev sahibi, tahliyeyi bildirim yoluyla sağlamayı amaçlıyorsa bildirimi yazılı şekilde yapmalı.
TBK fesih bildiriminin geçerliliğini, yazılı şekilde yapılmasına bağlamıştır. Tahliyenin bu yolla sağlanabilmesi için yasal sürelerin geçmiş olmasına dikkat edilmeli.
Belirli süreli konut kiralarında bildirim yoluyla tahliye için on yıllık uzama süresinin geçmiş olması gerekir. Belirsiz süreli konut kiralarında da kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçmiş olması gerekir.
Ev sahibi ancak bu yasal sürelerin sonunda kiracıya bildirimde bulunarak, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Konut kiralarının sona erdirilmesinin bir diğer yolu dava açmaktır.
Ancak dava yoluna başvurabilmek için Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen sebeplerden bir veya birkaçının varlığı gerekmektedir.
Kiraya veren ev sahibi, evi kullanma gereksinimi duyuyorsa veya evin yeniden inşası ve imarı gerekiyorsa dava açarak tahliyeyi sağlayabilir.
Kiracı tarafından kullanılan evi sonradan satın alan kişi de kendi ihtiyacı sebebiyle dava açarak tahliyeyi sağlayabilir.
Kiracı kira borcunu ödememişse, tahliye taahhütnamesi verdiği halde taahhüt ettiği tarihte evi boşaltmamışsa, kiracının kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ev sahibi dava yoluyla tahliyeyi sağlayabilir.
Bunların dışında sözleşmeden doğan borcun ihlali nedeniyle de kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve kiralanan taşınmazın tahliyesi mümkündür.
