Miras kalan gayrimenkullerin satışında yeni dönem! Aile dışına satış zorlaşacak

Miras kalan gayrimenkullerin satışında ve ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davalarında köklü değişiklikler gündemde. Adalet Bakanlığı tarafından hazırlıkları sürdürülen 12. Yargı Paketi kapsamında, aile mülkiyetinin korunmasını amaçlayan yeni düzenlemeler hayata geçirilmeye hazırlanıyor.

Taslağa göre, miras yoluyla kalan ev, arsa ve tarım arazilerinin satışında öncelik mirasçılara verilecek. Böylece aileye ait taşınmazların üçüncü kişilere veya yabancı yatırımcılara geçmesinin önüne geçilmesi hedefleniyor.

İlk ihale sadece mirasçılar arasında yapılacak

Mevcut uygulamada, miras kalan bir taşınmaz üzerinde paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığında Sulh Hukuk Mahkemeleri tarafından satış süreci başlatılıyor ve taşınmaz doğrudan elektronik ortamda açık artırmaya çıkarılıyor.

Yeni düzenleme ile birlikte, tüm paydaşların mirasçı olduğu taşınmazlarda ilk satış ihalesi yalnızca mirasçılar arasında gerçekleştirilecek. Bu aşamada satış gerçekleşmezse taşınmaz daha sonra genel katılıma açık ihale yöntemiyle satışa sunulacak.

Uzmanlara göre bu uygulama, aile mülkiyetinin korunmasına katkı sağlayacak ve miras yoluyla edinilen taşınmazların aile içinde kalma ihtimalini artıracak.

İhaleyi suistimal edenlere ağır yaptırım

12. Yargı Paketi'nin dikkat çeken bir diğer düzenlemesi ise ihale süreçlerinde yaşanan suistimallerin önüne geçmeye yönelik olacak.

Mevcut sistemde ihaleyi kazandığı halde satış bedelini yatırmayan kişinin yalnızca yatırdığı teminat yanıyor. Yeni düzenleme ise buna ek olarak ciddi bir mali yaptırım getiriyor.

Buna göre;

• İhaleyi kazanan kişinin teminatı gelir kaydedilecek.

• Satış bedelini yatırmayanlara teklif tutarının yüzde 5'i oranında idari para cezası uygulanacak.

• İhaleyi yükseltmek veya süreci uzatmak amacıyla verilen göstermelik tekliflerin önüne geçilecek.

Pay sahiplerine de teminat zorunluluğu geliyor 

Rakamlarla yeni düzenleme İlk ihale yalnızca mirasçılar arasında yapılacak. Satış gerçekleşmezse ikinci aşamada genel açık artırmaya gidilecek. İhaleyi kazanıp ödeme yapmayanlara teklif bedelinin yüzde 5'i kadar para cezası uygulanacak. Pay sahipleri de ihaleye katılım için teminat yatıracak. Düzenleme aile konutları ve tarım arazilerinin korunmasını hedefliyor.

Ortaklığın giderilmesi davalarında yaşanan önemli sorunlardan biri de pay sahiplerinin teminat yatırma zorunluluğunun bulunmamasıydı.

Yeni düzenleme kapsamında taşınmazda hissesi bulunan kişilerin de ihaleye katılırken teminat yatırması gerekecek. Böylece satış sürecini uzatan, ciddiyetsiz tekliflerin ve ihale tıkanıklıklarının önüne geçilmesi amaçlanıyor.

Uzmanlar ne diyor?

Gayrimenkul hukuku uzmanları, ilk ihalenin yalnızca mirasçılar arasında yapılmasının aile bütünlüğünü ve mülkiyet haklarını koruyacağını belirtiyor. Ayrıca yeni para cezaları ve teminat zorunluluğunun, ortaklığın giderilmesi davalarında yaşanan gecikmeleri azaltarak satış süreçlerini hızlandıracağı ifade ediliyor.