Türkiye’de yükselen kira fiyatları, kira tespit davalarını son yılların en çok konuşulan hukuki başlıklarından biri haline getirdi. Özellikle uzun süredir aynı evde oturan kiracılar ile kira bedelinin piyasanın altında kaldığını düşünen ev sahipleri arasında yaşanan anlaşmazlıklarda “5 yıllık süre” belirleyici oluyor.
Avukat Cem Özturan'ın paraanaliz.com'daki makalesine göre, kira sözleşmesinin 5 yılı aşmasıyla birlikte mahkemenin değerlendirme yöntemi tamamen değişiyor. Bu nedenle hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından sözleşmenin 5. yılı kritik bir eşik olarak görülüyor.
Kira tespit davası nedir?
Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin güncel piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesi amacıyla açılıyor. Özellikle yüksek enflasyon, artan konut talebi ve bölgesel fiyat yükselişleri nedeniyle kira bedelinin emsallerin çok altında kaldığı durumlarda ev sahipleri mahkemeye başvurabiliyor.
Mahkeme ise yeni kira bedelini belirlerken sözleşmenin süresine göre farklı kriterler uyguluyor.
5 yıldan kısa sözleşmelerde TÜFE sınırı uygulanıyor
Kira sözleşmesi 5 yılı doldurmamışsa artış oranı genel olarak TÜFE 12 aylık ortalamasıyla sınırlı tutuluyor. Taraflar arasında yazılı bir artış oranı varsa bu oran dikkate alınıyor. Ancak belirlenen oran yasal sınırın üzerine çıkamıyor.
Bu süreçte hakim, kira bedelini belirlerken mevcut ekonomik koşulları ve hakkaniyet ilkesini değerlendiriyor.
5 yılı aşan sözleşmelerde rayiç bedel devreye giriyor
Uzmanlara göre asıl kırılma noktası 5 yılın dolmasıyla başlıyor. Çünkü bu aşamadan sonra mahkeme yalnızca TÜFE oranına bağlı kalmıyor.
Hakim;
- Bölgedeki emsal kira bedellerini,
- Taşınmazın konumunu,
- Ulaşım ve çevre imkanlarını,
- Binanın yaşını,
- Dairenin fiziksel özelliklerini,
- Güncel ekonomik şartları
birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini belirliyor.
Bu nedenle uzun yıllardır düşük bedelle oturan kiracılar için ciddi kira artışları gündeme gelebiliyor.
“Eski kiracı indirimi” kiracılar için önemli koruma sağlıyor
Bununla birlikte mahkemeler, uzun süre aynı evde oturan kiracılar için doğrudan “boş ev rayici” uygulamıyor. Hukuk uygulamasında “hakkaniyet indirimi” ya da kamuoyunda bilinen adıyla “eski kiracı indirimi” devreye giriyor.
Yargıtay içtihatlarına göre düzenli ödeme yapan eski kiracılar için belirlenen rayiç bedel üzerinden genellikle yüzde 10 ila yüzde 20 arasında indirim uygulanabiliyor.
Uzmanlara göre bu uygulamanın temel amacı;
- Uzun süreli kiracının barınma hakkını korumak,
- Ani ve fahiş artışların etkisini azaltmak,
- Kiracı ile ev sahibi arasındaki dengeyi sağlamak.
Özellikle metro, hastane, ulaşım yatırımı veya yeni sosyal alanlarla birlikte değeri artan bölgelerde bu indirim kiracılar açısından önemli bir hukuki güvence olarak görülüyor.
Mahkeme sürecinde bilirkişi raporu belirleyici oluyor
Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi oluyor. Dava, taşınmazın bulunduğu yerde açılıyor.
Mahkemeler genellikle gayrimenkul değerleme uzmanlarından oluşan bilirkişi heyeti görevlendiriyor. Heyet inceleme yaparken;
- Dairenin metrekaresi,
- Kat durumu,
- Cephe özellikleri,
- Otopark ve asansör gibi imkanlar,
- Bölgedeki emsal kiralar,
- Ulaşım ve sosyal imkanlar
gibi kriterleri dikkate alıyor.
Hazırlanan bilirkişi raporu ise davanın en önemli delilleri arasında yer alıyor.
Arabuluculuk artık zorunlu
1 Eylül 2023 itibarıyla kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurma şartı getirildi.
Taraflar arabuluculuk sürecine gitmeden doğrudan dava açarsa mahkeme dosyayı usulden reddedebiliyor.
Uzmanlar, uzun süren dava süreçleri ve geriye dönük kira farkı riski nedeniyle tarafların mümkün olduğunca uzlaşma yolunu değerlendirmesi gerektiğini belirtiyor.
Kiracılar hangi noktalara dikkat etmeli?
Uzmanlara göre kiracıların dava sürecinde özellikle şu başlıklara dikkat etmesi gerekiyor:
- Evde kendi yaptıkları tadilat ve iyileştirmeleri belgelemek,
- Sunulan emsal dairelerin gerçekten benzer olup olmadığını incelemek,
- Aşırı yüksek kira taleplerine itiraz etmek,
- Dava sonunda oluşabilecek geriye dönük kira farkı ve faiz riskini hesaba katmak.
Örneğin mevcut kira bedeli 20 bin TL olan bir taşınmazda mahkemenin 36 bin TL kira belirlemesi halinde, dava tarihinden itibaren oluşan farkın faiziyle birlikte ödenmesi gerekebiliyor.
Uzmanlar profesyonel destek uyarısı yapıyor
Hukukçular, kira tespit davalarının teknik detaylar içerdiğini ve her dosyanın farklı değerlendirilmesi gerektiğini belirterek profesyonel hukuki destek alınmasının önemine dikkat çekiyor.
Özellikle 5 yılı aşan kira sözleşmelerinde hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından mali sonuçların ciddi boyutlara ulaşabileceği ifade ediliyor.
