İstanbul’un önde gelen alışveriş caddelerine ilişkin 2025 yılı verileri, perakende dinamiklerinde önemli bir kırılmaya işaret ediyor. Cushman & Wakefield I TR International tarafından yayımlanan “İstanbul Alışveriş Caddeleri Raporu”, ziyaretçi trafiğinin giderek daha fazla turist akışına bağlı hale geldiğini ortaya koyarken; caddeler arasında belirgin bir performans farkı oluştuğunu gösteriyor.
Rapora göre, İstiklal Caddesi yıllık 107 milyon ziyaretçiyle son yılların en yüksek seviyesine ulaşarak metropol turizminin merkezi konumunu pekiştirdi. Buna karşılık, Nişantaşı Bölgesi’nde ziyaretçi sayısı 2024’teki 36 milyon seviyesinden 2025’te 14,6 milyona gerileyerek sert bir düşüş kaydetti. Bağdat Caddesi ise kentsel dönüşüm kaynaklı zayıf seyrin ardından yeniden toparlanma sürecine girdi.
Turist etkisi belirleyici oldu
Veriler, İstanbul’un ana alışveriş caddelerinde yaya trafiğinin artık büyük ölçüde turist profiline bağlı şekillendiğini ortaya koyuyor. Özellikle Nişantaşı’nda geçmiş yıllarda önemli bir yer tutan yabancı ziyaretçi sayısındaki düşüş, bölgedeki trafiği doğrudan etkiledi. Raporda, Arap turist yoğunluğundaki azalmanın bu gerilemede kritik rol oynadığına dikkat çekiliyor.
Buna karşın, kültür-sanat etkinlikleri, turistik çekim gücü ve marka çeşitliliği sayesinde İstiklal Caddesi’nin ziyaretçi akışını artırmayı başardığı görülüyor. Cadde, hafta içi günlük ortalama 240 bin, hafta sonu ise 427 bin ziyaretçiyle en yoğun lokasyon olmayı sürdürdü.
Kira seviyeleri stabil, metrekareler küçülüyor
2025 yılında ana alışveriş caddelerinde kira seviyeleri genel olarak korunurken, kiralama davranışlarında önemli bir değişim gözlemlendi.
- Nişantaşı’ndaki Abdi İpekçi Caddesi: 250 dolar/m²
- İstiklal Caddesi: 220 dolar/m²
- Bağdat Caddesi: 180 dolar/m² (artış gösteren tek cadde)
Kira seviyelerinde ciddi bir değişim yaşanmazken, kiralanan alanların küçüldüğü dikkat çekiyor. Son beş yılda işlem sayısı 144’ten 64’e gerilerken, toplam kiralama hacmi de yaklaşık 7.500 m² ile düşük seviyelerde kaldı. Bu tablo, talebin sürdüğünü ancak markaların daha seçici ve verimlilik odaklı hareket ettiğini gösteriyor.
İstiklal’de doluluk sınırda
İstiklal Caddesi’nde doluluk oranı yüzde 98’e ulaşarak arzın neredeyse tamamen tükendiği bir seviyeye geldi. Bu durum, caddenin hem perakende hem de turizm açısından İstanbul’un en güçlü aksı olmayı sürdürdüğünü ortaya koyuyor.
Nişantaşı pahalı ama zayıflıyor
Abdi İpekçi Caddesi, metrekare başına 250 dolarlık kira seviyesiyle İstanbul’un en pahalı alışveriş caddesi olma unvanını korudu. Ancak yüksek kira seviyesine rağmen ziyaretçi trafiğindeki keskin düşüş, bölgenin dinamiklerinde zayıflama sinyali veriyor.
Bağdat Caddesi’nde dönüşüm etkisi
Bağdat Caddesi’nde kentsel dönüşüm faaliyetleri 2025 yılında yüzde 34 artış gösterdi. Kısa vadede bu durum ziyaretçi trafiğini sınırlasa da, yenilenen ticari alanların orta vadede caddenin cazibesini artırması bekleniyor. Ayrıca yüzde 23 ile en yüksek yabancı marka oranına sahip cadde olması, uluslararası markaların ilgisinin sürdüğünü gösteriyor.
Yeni dönem: büyüme değil verimlilik
Raporda, önümüzdeki dönemde perakende sektöründe genişleme yerine verimlilik odaklı bir stratejinin öne çıkacağı vurgulanıyor. Artan maliyetler ve küresel ekonomik belirsizlikler nedeniyle markaların daha küçük metrekareli, yüksek performanslı ve güçlü lokasyonlara yönelmesi bekleniyor.
Bu çerçevede birincil caddeler güçlü konumunu korurken, ikincil sokaklarda yer alan perakende alanlarının daha fazla baskı altında kalacağı öngörülüyor.
