İstanbul konut piyasasında yatırımcıların yakından takip ettiği en kritik göstergelerden biri olan “kira çarpanı”nda tarihi bir kırılma yaşandı. İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) tarafından yayımlanan 2026 Gayrimenkul Piyasası Raporu’na göre, mega kentte kira çarpanı 199 aya kadar gerileyerek 2008 yılından bu yana en düşük seviyeye indi.
Kira çarpanı 199 aya düştü
Rapordaki verilere göre İstanbul’da kira çarpanının son yıllardaki seyri dikkat çekiyor:
- 2022 ortasında: 329 ay (27,4 yıl)
- 2023 ilk yarısında: 300 ay üzeri
- 2024 üçüncü çeyrekte: 200 ay (16,6 yıl)
- 2025 başında: 210 ay (geçici yükseliş)
- 2025 sonunda: 199 ay (16,6 yıl)
Ö. Faruk Bingöl'ün Türkiye gazetesinde yer alan haberine göre, bu düşüş, konutun kendini amorti etme süresinin kısaldığını ve kira gelirinin yatırım açısından daha cazip hale geldiğini ortaya koyuyor.
2008 sonrası en düşük seviye
Veriler, İstanbul’da kira çarpanının 2008’in ikinci yarısından bu yana en düşük seviyeye gerilediğini gösteriyor. Bu durum, kira getirilerinin tarihsel olarak güçlü bir noktaya ulaştığına işaret ediyor.
Kira artışı fiyat artışını geçti
Kira getirilerindeki yükselişin temel nedeni, kiraların satış fiyatlarına göre daha hızlı artması oldu. Mart 2026 verilerine göre:
- Ortalama konut fiyatı: 6 milyon 842 bin TL (%65,15 artış)
- Ortalama kira: 36 bin 707 TL (%101,05 artış)
Kiraların daha hızlı yükselmesi, kira çarpanını aşağı çekerken yatırım geri dönüş süresini de kısalttı.
Uzman yorumu
Kira getirisi neden arttı?
Sektör temsilcilerine göre bu tablo üç ana faktörden kaynaklanıyor:
- Yüksek faiz ortamı nedeniyle konut talebinin sınırlı kalması
- Yatırımcıların alternatif olarak mevduatta kalmayı tercih etmesi
- Kiralara uygulanan %25 artış sınırının kaldırılması
Özellikle kira artış sınırının kaldırılmasıyla birlikte kira fiyatlarının yeniden enflasyona (TÜFE) paralel hareket etmeye başlaması, amortisman dengesini köklü biçimde değiştirdi.
Reel kayıp sürüyor
Öte yandan Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası verilerine göre, mart ayında konut fiyat endeksi yıllık %26,4 artarken, enflasyondan arındırılmış reel değişim %-3,4 olarak gerçekleşti. Bu da konut fiyatlarının reel bazda hâlâ değer kaybettiğini gösteriyor.
Satışlar yatay seyretti
2026 yılının ilk çeyreğinde konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre %0,3 düşüşle 349 bin 396 adet oldu. Sınırlı talep ve yüksek finansman maliyetleri, satış tarafında baskı oluşturmaya devam ediyor.
Rakamlarla İstanbul’da kira getirisi
- Kira çarpanı: 199 ay
- Amortisman süresi: 16,6 yıl
- 2 yıllık kira artışı: %101
- 2 yıllık fiyat artışı: %65
- Ortalama kira: 36.707 TL
- Ortalama konut fiyatı: 6,84 milyon TL
