Şirketlerin gayrimenkul satışlarında vergi avantajlarında kurallar değişti

Uzun yıllar boyunca şirketler adına gayrimenkul satın almak, hem yatırım hem de vergi planlaması açısından en çok tercih edilen yöntemlerden biri oldu. Şirket aktifine alınan taşınmazlar için amortisman ayrılabilmesi, kredi faizleri ile bakım-onarım giderlerinin gider yazılabilmesi ve belirli şartlarda satış kazancının vergiden istisna tutulması önemli avantajlar sağlıyordu.

Ancak 15 Temmuz 2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenlemelerle birlikte şirketlerin taşınmaz satışlarında yararlandığı vergi istisnaları büyük ölçüde kaldırıldı. Uzmanlar, eski uygulamalara göre hareket eden şirketlerin satış aşamasında beklemedikleri vergi yükleriyle karşılaşabileceği uyarısında bulunuyor.

15 Temmuz 2023 sonrası alınan taşınmazlarda istisna kalktı

Vergi mevzuatındaki değişiklikler, özellikle 15 Temmuz 2023 tarihinden sonra şirket aktifine alınan gayrimenkuller için önemli sonuçlar doğurdu.

Kurumlar vergisi avantajı sona erdi

Yeni düzenleme kapsamında şirket aktifine bu tarihten sonra alınan taşınmazların satışından elde edilen kazanç, taşınmazın kaç yıl elde tutulduğuna bakılmaksızın kurum kazancına dahil edilerek vergilendiriliyor.

Geçmişte uygulanan taşınmaz satış kazancı istisnası ise artık yeni edinilen taşınmazlar için uygulanmıyor. Böylece iki yıl elde tutma şartıyla sağlanan yüzde 50 veya daha önceki yıllarda uygulanan daha yüksek oranlı istisna tamamen sona ermiş oldu.

KDV istisnası da kaldırıldı

Aynı düzenleme kapsamında, 15 Temmuz 2023 sonrasında iktisap edilen taşınmazların satışında uygulanan iki tam yıl elde tutma şartına bağlı KDV istisnası da kaldırıldı.

Buna göre satış işlemlerinde taşınmazın niteliğine göre genel KDV hükümleri uygulanacak. Bu durum özellikle KDV indirimi yapamayan alıcılar açısından maliyetleri artırırken, satıcıların elde edeceği net kazancı da düşürebiliyor.

Eski taşınmazlarda kazanılmış haklar devam ediyor

15 Temmuz 2023 tarihinden önce şirket aktifine alınan taşınmazlar için ise bazı vergisel avantajlar korunuyor.

Bu kapsamda iki tam yıl aktifte bulunan taşınmazların satışında KDV istisnasından yararlanılabiliyor.

Ancak kurumlar vergisi yönünden önceki avantajlar önemli ölçüde sınırlandırıldı. Daha önce satış kazancının yüzde 50'si vergiden istisna edilirken, yeni düzenlemeyle bu oran yüzde 25'e düşürüldü. Böylece satış kazancının yalnızca dörtte biri istisna kapsamında değerlendirilirken kalan kısmı kurumlar vergisine tabi tutuluyor.

Şirket adına mı, şahıs adına mı almak daha avantajlı?

Vergi düzenlemelerindeki değişiklikler, yatırımcıların "Gayrimenkul şirket adına mı yoksa şahıs adına mı alınmalı?" sorusunu yeniden gündeme taşıdı.

Uzmanlara göre artık yalnızca yatırım amacıyla alınacak gayrimenkullerde şirket adına alım yapmak, geçmiş yıllardaki kadar cazip görünmüyor. Satış sırasında oluşacak kurumlar vergisi yükü ve bazı işlemlerde ortaya çıkabilecek KDV maliyeti, yatırımın net getirisini azaltabiliyor.

Buna karşılık şirket faaliyetlerinde kullanılacak ofis, fabrika, üretim tesisi, depo veya iş yeri gibi taşınmazlarda amortisman, finansman giderleri ve işletme giderlerinin vergisel avantaj sağlamaya devam ettiği belirtiliyor.

Gayrimenkul ticareti yapan şirketler için durum farklı

Ana faaliyet konusu gayrimenkul ticareti veya taşınmaz kiralaması olan şirketler açısından ise uygulama değişmedi.

İnşaat, gayrimenkul yatırım ve kiralama faaliyetinde bulunan şirketler geçmişte olduğu gibi bugün de taşınmaz satış kazancı istisnasından yararlanamıyor.

Yatırım kararı öncesinde vergi hesabı şart

Uzmanlar, şirket adına gayrimenkul satın almayı planlayan işletmelerin sadece satın alma maliyetini değil, ileride yapılacak satışın doğuracağı kurumlar vergisi ve KDV yükünü de ayrıntılı şekilde analiz etmeleri gerektiğini vurguluyor.

Özellikle eski vergi avantajlarının devam ettiğini düşünerek yatırım yapan şirketlerin ilerleyen yıllarda beklenmedik vergi maliyetleriyle karşılaşabileceği ifade edilirken, yatırım kararlarının güncel vergi mevzuatı dikkate alınarak verilmesi gerektiğinin altı çiziliyor.