Gayrimenkul satışında sık karşılaşılan durumlardan birisi de satılan malın üzerinde bulunan ipotek sorunu. Pek çok kişi ipotekli malın satılamayacağını ya da satın almak isteyen kişi için almaya engel bir durum olduğunu sanır. Oysa durum hiç de böyle değil.
İpotekli bir taşınmazın, ipotek borcu ile birlikte bir başkasına satışına engel bulunmuyor. Bunun için ipotek alacaklısının izni de gerekmez. Satışın ardından, tapu müdürü Türk Medeni Kanunu'nın 1019. maddesi hükmü uyarınca alacaklıya durumu bildirir. Alacaklı bir yıl içinde eski borçludan yeni bir teminat talep etmez ise, borçlu gayrimenkulün yeni sahibini kabul etmiş olur.
Avukat Ezgi Efendioğlu- Milas Önder Gazetesinde yer alan yazısına göre, ipotekli taşınmaz, sahibinin muvafakati ile her zaman üçüncü bir kişiye satılabilir. Satış için taşınmaz malikinin ipotek alacaklısının iznini almasına gerek bulunmuyor. Uygulamada karşılaşılan uyuşmazlık ipotekli taşınmazı satın alan yeni malikin ipotek alacaklısına karşı olan sorumluluğu konusunda toplanmaktadır. 
Türk Medeni Kanunu’nun “İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez” hükmünü içeriyor.
Kısacası ipotekli taşınmazın bir üçüncü kişiye devredilmesinin o taşınmaz üzerindeki ipoteğe bir etkisinin bulunmadığı açıkça kanunda yer alıyor. Borcun ödenmemesi halinde ipotek alacaklısı ipoteğin paraya çevrilmesi talebi ile takip başlatabilir ve borcun ödenmesini sağlayabilir.
İpotekli taşınmazın el değiştirmesi yani bir üçüncü kişiye devredilmesi durumunda ilgili tapu müdürlüğü, gayrimenkulde sahip değişikliği yapıldığını ipotek alacaklısına bildirir. İpotek alacaklısının taşınmazın devri itibariyle bir yıl içerisinde eski sahibine borçtan sorumluluğunun devam ettiğine ilişkin bir bildirimde bulunması gerekir. Aksi halde, eski malike bu bildirim yapılmaz ise eski malik ipotek borcundan kurtulmuş sayılır.
İpoteğin sona ermesi kanunlarda açık bir şekilde düzenlenmiş durumda. Buna göre alacak sona erince ipotekli taşınmazın sahibi, alacaklıdan ipoteğin terkin edilmesini isteyebilir. Gayrimenkul sahibinin ipoteğin terkinini isteyebilmesi için alacağın tamamının ödenmiş olması gerekir.
Her halükarda yeni malikin borçtan sorumluluğu ipotekli taşınmaz ile sınırlı.
Borcun ipotekli taşınmazın değerinden daha fazla olması durumunda yeni malik bu artan değerden sorumlu değildir. Yeni malikin sorumluluğu ipotekli taşınmazın değeri ile sınırlandırılmış durumda. İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça borçlunun sorumluluğundadır ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez.
Banka ipotekli bir gayrimenkulün satışını ise bir başka haberimizin konusu olacak.
