İmarda yeni dönem: Değer artışının yüzde 90’ı kamuya aktarılacak
Arsa ve arazi sahiplerini yakından ilgilendiren yeni dönem resmen başladı. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan “İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği” Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi.
Milliyet'in haberine göre, yeni düzenlemeye göre imar planı değişikliği nedeniyle değer kazanan taşınmazlarda oluşan değer artışının yüzde 90’ı kamuya aktarılacak. Ancak bu uygulama tüm arsa ve arazi sahiplerini kapsamıyor.
Kimler etkilenecek, kimler kapsam dışı?
Konuya ilişkin milliyet.com.tr’ye değerlendirmelerde bulunan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, yeni düzenlemenin yanlış anlaşıldığını belirterek şunları söyledi:
“Bu düzenleme tüm arsa ve arazi sahiplerini ilgilendirmiyor. Sadece belli kapsamda, fonksiyon değişikliği talep edilen taşınmazlarda geçerli olacak. Kendiliğinden imar planı değişen yerlerde vatandaşın ödeme yapması gerekmiyor.”
Özelmacıklı’ya göre;
Arazisi imara açılan vatandaş kendiliğinden imar geldiği için ödeme yapmayacak.
Ancak maliklerin talebiyle yapılan fonksiyon değişikliklerinde değer artış payı devreye girecek.
Örneğin:
Konut imarlı bir araziyi ticari imara çevirmek,
Ticari imarlı bir yeri turizm, karma kullanım veya farklı bir fonksiyona dönüştürmek isteyenlere değer artış payı uygulanacak.
Uzman yorumu
“Eyvah, yerime imar gelecek ve parasını devlet alacak” algısı doğru değil
Özelmacıklı, son günlerde oluşan paniğin gereksiz olduğunu belirterek şunları ekledi:
“Bu düzenleme genel bir uygulama değil. Sadece maliklerin kendi talebiyle yaptıkları plan değişikliklerinde geçerli. Vatandaşın rızası dışında imar gelen taşınmazlar kesinlikle bu kapsamda değil.”
Düzenleme neden getirildi?
Uzmanlara göre yeni yönetmeliğin amacı, özellikle belediyelerin inisiyatifiyle yapılan keyfi plan değişiklikleri, şehirlerin plansız büyümesi, belirli bölgelerde oluşan rant artışları ve kamu ile mülk sahipleri arasında oluşan hukuki anlaşmazlıkların çözümü.
Özelmacıklı şu değerlendirmeyi yaptı:
“Bazı bölgelerde konut alanı ticari alana çevrilerek büyük değer artışları elde edilebiliyordu. Yeni düzenleme ile bu rantın yüzde 90’ı kamuya aktarılmış olacak.”
Rakamlarla yeni imar dönemi
Değer artış payı oranı: %90
Peşin ödeme indirimi: %10
Taksit imkânı: 4 taksit
Kapsam dışı alanlar:
Kentsel dönüşüm alanları
Kamu taşınmazları
Vakıf mülkiyeti
Uygulama şartı: Parsel bazında konut dışı fonksiyon değişikliği
Değer artışları nasıl hesaplanacak?
Değerleme süreci iki aşamalı olacak:
SPK lisanslı değerleme firmaları rapor hazırlayacak.
Takdir komisyonları raporları inceleyerek kesin değer tespitini yapacak.
Komisyon; büyükşehirlerde büyükşehir belediyesi, ilçelerde ilçe belediyesi tarafından oluşturulacak.
Yeni bir zorunluluk olarak değerleme raporlarını hazırlayan ekiplerde en az bir şehir plancısı, harita mühendisi, mimar veya gayrimenkul geliştirme mezunu uzman bulunacak.
Kamuoyu tepkisi – “Vatandaş borçlanacak mı?”
Son günlerde en çok tartışılan konu, arazisi imara açılan vatandaşın borçlanıp borçlanmayacağıydı.
Uzmanlara göre bu endişe yersiz:
“Kendiliğinden imara açılan arazilerde ödeme yok. Sadece malik kendi fonksiyon değişikliğini talep ederse ödeme yapılacak.”
Sonuç: Kapsam sınırlı, değişiklik talebi olanlar etkilenecek
Yeni yönetmelik, imar planlarının keyfi şekilde değiştirilmesini engellemeyi ve oluşan değer artışını kamuya kazandırmayı hedefliyor. Ancak düzenleme tüm arsa sahiplerini kapsayan genel bir uygulama değil; yalnızca kendi talebiyle fonksiyon değişikliği yapmak isteyen arsa ve arazi sahiplerini ilgilendiriyor.
