Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Düzenleme, özellikle büyük şehirlerde uzun süredir boş kalan ofis stokunun konut piyasasına kazandırılmasını hedefliyor.
Artan konut ihtiyacı, yükselen kiralar ve yeni konut üretimindeki yavaşlama nedeniyle hayata geçirilen düzenlemenin, özellikle İstanbul'daki atıl ofis stokunu değerlendirmesi ve kiralık konut arzına katkı sağlaması bekleniyor.
İstanbul'da 800 bin metrekare ofis konuta dönüşebilecek
Yönetmeliğe göre, uygulama imar planında konut kullanımına izin verilen alanlarda bulunan ve ofis veya büro ruhsatıyla inşa edilmiş yapılarda kullanım değişikliği yapılabilecek.
Ancak dönüşümün yapılabilmesi için bazı şartlar bulunuyor.
Buna göre;
- Binanın toplam kullanım alanının en fazla yüzde 60'ı konuta dönüştürülebilecek.
- Dönüşüm tadilat ruhsatıyla gerçekleştirilecek.
- Başvuruların ve tadilat ruhsatı işlemlerinin 1 Temmuz 2027 tarihine kadar tamamlanması gerekecek.
Gayrimenkul sektörü temsilcilerine göre Türkiye genelinde A sınıfı ofis stokunun önemli bölümü İstanbul'da bulunuyor. Kentte yaklaşık 7,5-8 milyon metrekare ofis alanı yer alırken, bunun yaklaşık 750-800 bin metrekarelik bölümü halen boş durumda bulunuyor.
Bu alanların tamamının dönüşüme uygun olmaması beklenmekle birlikte, yönetmeliğin sağladığı imkan sayesinde önemli bir bölümünün konut olarak değerlendirilmesi mümkün hale geldi.
8 bine yakın yeni konut potansiyeli
Boş durumdaki yaklaşık 800 bin metrekarelik ofis alanı, ortalama 100 metrekarelik konutlar üzerinden hesaplandığında 7 bin 500 ila 8 bin yeni konut üretme potansiyeli taşıyor.
Uzmanlar, bunun tek başına konut sorununu çözmeyeceğini ancak özellikle büyükşehirlerde kiralık konut arzını artırarak fiyatlar üzerindeki baskının hafiflemesine katkı sağlayabileceğini belirtiyor.
Dönüşüm süreci hızlanacak
Şehir ve Bölge Plancısı Dr. Müberra Oflaz, geçmişte ofislerin konuta çevrilmesinin uzun süren plan ve ruhsat süreçleri nedeniyle oldukça zor olduğunu belirterek yeni düzenlemenin önemli bir kolaylık sağladığını ifade etti.
Yeni yönetmelikle birlikte, imar planında konut kullanımına izin verilmesi halinde mal sahipleri, binadaki ofislerin yüzde 60'ına kadarını tadilat ruhsatıyla daha hızlı şekilde konuta dönüştürebilecek. Böylece uzun süre boş kalan ofislerin ekonomiye yeniden kazandırılması hedefleniyor. 
Boş ofisler 116 binaya yayılıyor
Sektör verilerine göre İstanbul'daki A sınıfı ofis stokunda boşluk oranı yaklaşık yüzde 10 seviyesinde bulunuyor.
Boş ofis alanları kent genelinde 116 farklı binaya dağılmış durumda. En yüksek ofis arzı halen Levent, Zincirlikuyu, Gayrettepe, Esentepe ve Maslak'ta yoğunlaşırken, son yıllarda Kağıthane, Ataşehir, Kozyatağı ve Ümraniye de önemli ofis merkezleri arasında yer alıyor.
Uzmanlar, boş kalan alanların önemli bölümünün merkezi iş alanlarının dışında yer aldığını belirtiyor.
İstanbul ofis piyasasında doluluk yüzde 90'a ulaştı
Sektör temsilcileri, İstanbul ofis piyasasının son yılların en yüksek doluluk oranına ulaştığını belirtiyor.
Pandemi sonrasında şirketlerin yeniden ofislere dönüşü, uzun süredir yeni ofis arzının sınırlı kalması ve deprem sonrasında güvenli, A sınıfı binalara yönelen talep nedeniyle kentte ofislerin yaklaşık yüzde 90'ı kullanılmaya başladı.
Buna karşın kiralanamayan veya satılamayan bazı büyük ofis bloklarının konuta dönüştürülmesiyle hem yatırımcıların atıl varlıklarının ekonomiye kazandırılması hem de konut arzının artırılması hedefleniyor.
Asansör ve emsal kuralları da değişti
Yönetmelik yalnızca ofis dönüşümünü değil, bina tasarımına ilişkin önemli değişiklikleri de içeriyor.
Yeni düzenlemeye göre;
- Tek müstakil konutlar hariç olmak üzere bodrum dahil 3 katlı binalarda asansör boşluğu bırakılması zorunlu olacak.
- 4 kat ve üzerindeki yapılarda asansör yapılması mecburi hale gelecek.
- Bodrum katta bağımsız bölüm veya ortak kullanım alanı bulunuyorsa asansörün bodrum kata kadar inmesi gerekecek.
- İmar planında aksi belirtilmediği sürece, toplam inşaat alanı korunmak şartıyla TAKS yüzde 60'a kadar artırılabilecek.
Pergola ve süs havuzlarına emsal avantajı
Yönetmelikle ilk kez süs havuzunun tanımı da yapıldı.
Bahçe alanının yüzde 20'sini aşmayan;
- Pergolalar,
- Kamelyalar,
- Estetik amaçlı süs havuzları,
emsal hesabına dahil edilmeyecek.
Ayrıca ticari amaç taşımayan çocuk oyun ve bakım alanları, mescitler, otoparklar ve ortak çatı terasları da inşaat alanı hesabından muaf tutulacak.
Eski binalarda tadilat kolaylığı
Yeni düzenleme, mevcut yapılarda yapılacak esaslı tadilatlara da kolaylık getiriyor.
İskân belgesi bulunan binalarda taşıyıcı sistem korunduğu sürece, merdiven genişliği ve koridor ölçüsü gibi mimari kriterlerde binanın yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan yönetmelik esas alınacak.
Buna karşılık deprem güvenliği, yangın önlemleri ve yalıtım gibi hayati konularda güncel mevzuat uygulanmaya devam edecek.
Bu değişiklik sayesinde eski yapıların yenilenmesi ve kullanım amacının değiştirilmesi süreçlerinin daha hızlı ilerlemesi bekleniyor.
