Kiracı ile ev sahibi arasındaki en önemli uyuşmazlık konularından biri kira bedelinin zamanında ödenmemesi. Türk Borçlar Kanunu, bu durumun alışkanlık haline gelmesi halinde ev sahibine “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye” hakkı tanıyor. Ancak bu yolun kullanılabilmesi için kanunda öngörülen sıkı şartların eksiksiz yerine getirilmesi gerekiyor.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye ne demek?
İki haklı ihtar, kiracının aynı kira dönemi içinde kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle ev sahibi tarafından iki kez yazılı ve geçerli ihtara muhatap olmasıdır. Bu iki ihtarın varlığı halinde, kira dönemi sonunda ev sahibi tahliye davası açabilir.
Amaç, kira borcunu sürekli geç ödeyen ya da ödemeyen kiracı karşısında ev sahibini korumaktır.
Tahliye için aranan temel şartlar
İki haklı ihtara dayalı tahliye davası açılabilmesi için şu koşulların birlikte gerçekleşmesi gerekir:
Kira sözleşmesi belirli süreli olmalı. (Örneğin 1 yıllık, 2 yıllık gibi) Belirsiz süreli sözleşmelerde bu yol kullanılamaz.
Kira bedeli yıllık peşin ödenmemeli. Yıllık peşin ödemede iki ayrı borç doğmayacağı için bu sebep oluşmaz.
İhtarlar aynı kira dönemi içinde olmalı. Bir ihtar bir yılda, diğeri başka yılda olursa geçerli sayılmaz.
Kira borcu muaccel olmalı. Yani ödeme günü gelmiş ve geçmiş olmalı. Vadesi gelmeden gönderilen ihtar geçersizdir.
İhtarlar noter veya icra müdürlüğü aracılığıyla gönderilmeli. WhatsApp, e-posta veya normal posta yeterli değildir.
İhtarda bulunması gereken unsurlar
Gönderilecek her ihtarda mutlaka şu unsurlar yer almalıdır:
Ödenmeyen kira bedelinin tutarı,
Borcun hangi aya ait olduğu,
Ödeme için en az 30 günlük süre,
Süre sonunda ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği ve tahliye yoluna gidileceği uyarısı,
Mümkünse ödeme yapılacak IBAN bilgisi.
Bu unsurlardan biri eksikse, ihtar geçerli sayılmaz ve açılacak dava reddedilebilir.
Muaccel borçlar ikiye bölünerek iki ihtar yapılabilir mi?
Hayır. Yargıtay kararlarına göre, birikmiş kira borçları ikiye bölünüp ayrı ayrı ihtarlara konu edilemez. Muaccel hale gelmiş tüm borçlar tek ihtarda istenmeli; sonraki aylarda yeni bir borç doğarsa ikinci ihtar o ay için gönderilmelidir.
Kiracı borcu öderse tahliye yine de olur mu?
Kiracı, ihtarlardan sonra borcunu ödemiş olsa bile, iki haklı ihtarın gerçekleşmiş olması tahliye davası açılmasına engel değildir. Kanun, burada esas olarak ödeme düzensizliğini dikkate alır.
Ancak önemli bir ayrıntı var:
İkinci ihtarın kiracıya ulaşmasından önce borç ödenmişse, ikinci haklı ihtar oluşmaz. Ulaştıktan sonra ödeme yapılırsa ihtar geçerli kabul edilir.
Birden fazla ev sahibi veya kiracı varsa
Birden fazla ev sahibi varsa, tahliye talebi bölünemeyeceği için ihtarların tüm maliklerin birlikte gönderilmesi gerekir.
Birden fazla kiracı sözleşmede yer alıyorsa, her birine ayrı ayrı ihtar tebliğ edilmeli ve süre son tebligata göre hesaplanmalıdır.
Yeni malik iki haklı ihtardan yararlanabilir mi?
Evet. Taşınmazı satın alan ya da miras yoluyla edinen yeni malik, önceki malikin gönderdiği ihtarlara halef olur. Gerekirse ikinci ihtarı göndererek süreci tamamlayabilir. Devam eden dava varsa, isterse davayı sürdürebilir.
Tahliye davası ne zaman ve nerede açılır?
Tahliye davası, iki haklı ihtarın gönderildiği kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
Örneğin sözleşme 1 Ocak’ta başlıyorsa, dava 1 Ocak – 1 Şubat aralığında açılmalıdır.
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Bu süre kaçırılırsa kural olarak dava hakkı düşer. Ancak bu 1 aylık süre içinde kiracıya tahliye iradesini bildiren bir ihtar gönderilirse, hak bir sonraki kira dönemine kadar saklı tutulabilir.
Bilmeniz gerekenler
|
Usul hataları olmamalı
Hukukçular, iki haklı ihtara dayalı tahliye davalarının en sık usul hataları nedeniyle reddedildiğine dikkat çekiyor. Özellikle ihtarın yanlış zamanda gönderilmesi, 30 günlük sürenin eksik verilmesi ya da tahliye iradesinin açıkça yazılmaması davanın kaybedilmesine yol açabiliyor.
Ev sahipleri için güçlü bir hak olan iki haklı ihtar yoluyla tahliye, doğru uygulanmadığında ciddi hak kayıplarına neden olabiliyor. Bu nedenle sürecin uzman desteğiyle yürütülmesi büyük önem taşıyor.
