Türkiye’de tapuların önemli bir kısmı hisseli tapulardan oluşuyor. Ancak “şufa hakkı” denilen kavramı çok az kişi biliyor. Peki şufa hakkı nedir ve hissedarlara ne tür bir hak sağlıyor?
Ayrıntılara geçmeden hemen tanımını yapalım. Hisseli gayrimenkullerin satışında diğer hissedarlara tanınan önalım hakkına şufa hakkı deniyor.
Bilindiği gibi birden fazla kişinin pay sahibi olduğu gayrimenkule hisseli gayrimenkul denir. Paylı mülkiyette, hissedarlardan biri gayrimenkul üzerindeki payının tamamını ya da bir bölümünü satmak isteyebilir.
Satılmak istenen gayrimenkulü diğer paydaşların öncelikli alım hakkı vardır. Hisseli gayrimenkul satışında tanınan bu önalım iznine de şufa hakkı denir.
Şufa hakkında gayrimenkulün niteliğinin önemi bulunmuyor. Söz konusu gayrimenkul arsa, konut ya da başka bir türde olabilir. Önemli olan hisseli mülkiyetin söz konusu olmasıdır.
ŞUFA HAKKI ŞARTLARI
Hissesini satışa çıkaran gayrimenkul sahibinin noter aracılığı ile diğer paydaşlara bildirimde bulunması gerekiyor. Bu bildirimi takip eden üç ay içerisinde şufa hakkı kullanılabilir.
Bildirimde bulunulmadığı takdirde ise iki yıl içerisinde şufa davası açılabilir.
Bu süreler hak düşürücü süre olarak tanımlanmakta. Yani belirtilen süreler içerisinde şufa hakkı kullanılmadığı sürece önalım hakkı düşüyor.
ŞUFA DAVASI NASIL AÇILIR?
Hisseli gayrimenkulün satışı ile ilgili yazılı bilgilendirme yapmak yeterli değil. Diğer hissedarlara noter aracılığı ile bildirimde bulunulması zorunluğu var.
Diğer hissedarlara bildirimde bulunulmadan üçüncü bir kişiye satış gerçekleştirilirse pay sahiplerinin önalım davası açma hakkı doğar.
Satışı takip eden iki sene içerisinde, gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki Asliye Hukuk Mahkemesine başvurularak şufa davası açılabilir.
Bir dilekçe ile gayrimenkul hissesini satın alan kişiye karşı dava açılır.
Davacının tapuda beyan edilen satış bedeli ve masraflarını ödemesi durumunda söz konusu hissenin tapuda terkine karar verilir. Davaya konu olan hisse, davacı adına tescil edilir.
Hisseli bir taşınmazı satın alacak kişi, şufa davasının açılmaması için diğer hissedarlarla görüşebilir.
Hissedarlardan önalım hakkından feragat ettiklerine dair resmi belge alınmalıdır. Bu belge tapu kütüğüne şerh edilir ve hissedarlar şufa hakkından feragat etmiş olur.
SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ŞUFA HAKKI
Paylı mülkiyet üzerinde hisse sahibi olmayan bazı kişiler de önalım hakkına sahip olabilmekte.
Ön alım sözleşmesi ile tapu kütüğüne şerh düşüldüğü takdirde sözleşmede ismi belirtilen kişi şufa hakkına sahip olur.
Sözleşmeden doğan şufa hakkının kullanılma şartları, hissedarların ki ile aynıdır. Ancak şerhin düşüldüğü tarihten 10 yıl sonra bu hak ortadan kalkar.
