Gayrimenkul hukukunda en çok tartışılan konuların başında gelen tahliye taahhütnamesi ile ilgili mahkemeden emsal niteliğinde önemli değerlendirmeler geldi. Son kararlara göre, kiracının taahhüt belgesini “boş olarak imzaladığını” ileri sürmesi, tek başına tahliye sürecini durdurmaya yetmiyor. Yargıtay, bu durumda kiracının imzasının varlığına bakıyor ve belgenin sonradan doldurulmuş olmasının taahhüdü geçersiz kılmadığını vurguluyor.
Boş kağıdı imzalayan, içeriği kabul etmiş sayılıyor
Doktrinde “beyaza imza” olarak adlandırılan durumda Yargıtay’ın yaklaşımı net:
“Beyaza imza atan, sonuçlarına katlanır.”
Kiracının imzası gerçek olduğu sürece, tarih veya metnin daha sonra doldurulmuş olması hukuki geçerliliği ortadan kaldırmıyor. Mahkemeye göre kiracı, imzaladığı belgenin içeriğini önceden kabul etmiş sayılıyor.
Kiracının tek çıkış yolu: Yazılı delille ispat
Kiracı, belgenin anlaşmaya aykırı şekilde sonradan doldurulduğunu iddia ediyorsa bunu yazılı delille ispatlamak zorunda. Ayrıca, Türk Borçlar Kanunu’nun 39. maddesi gereği, kiracının 1 yıllık hak düşürücü süre içinde taahhütnamenin iptalini talep etmesi gerekiyor. Bu süre geçerse taahhüt geçerli kabul ediliyor.
Geçerli bir tahliye taahhütnamesi için 3 altın kural
Mahkeme, geçerli bir taahhütnamenin mutlaka şu üç şartı taşıması gerektiğini vurguluyor:
1. Yazılı olmalı
Sözlü taahhüt geçerli değil. Belge mutlaka yazılı olmalı.
2. Teslimden sonra imzalanmalı
En kritik madde.
Kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya eve girişten önce alınan taahhütnameler “baskı altında alındığı” gerekçesiyle geçersiz sayılıyor. Taahhüt, kiracının evi teslim almasından sonra verilmiş olmalı.
3. Tahliye tarihi belirli olmalı
Belgede kiracının çıkacağı tarih açık ve net şekilde yer almalı.
Dava hakkı kimde? Tapu sahibi mi, kiraya veren mi?
Hukuki metindeki önemli detaylardan biri de husumet konusu.
Tahliye davasını açma hakkı tapu sahibinde değil, kiraya veren sıfatına sahip kişidedir.
Eğer tapu sahibi ile kira sözleşmesini yapan kişi farklıysa, malik tek başına davaya konu taahhüde dayanamayabilir. Ancak yeni malik, önceki kiraya verenin halefi olarak dava açabilir.
Süre kritik: 1 ay içinde işlem yapılmalı
Taahhütnamede belirtilen tarih geldiğinde kiracı taşınmazı boşaltmazsa, mülk sahibinin 1 ay içinde icra takibi başlatması veya tahliye davası açması gerekiyor. Bu süre kaçırılırsa taahhütname hükümleri geçersiz hale gelebiliyor.
