Boş kağıda tahliye taahhüdü imzaladınız mı? Yargıtay'dan kiracılar için kritik karar: 'Sonradan dolduruldu' iddiası dinlenmiyor!

Kira piyasasının en tartışmalı konularından biri olan tahliye taahhütnamesi, birçok kiracıyı mağdur ediyor. Özellikle kira sözleşmesi imzalanırken “boş kağıda imza atın” denilerek alınan taahhütler, sonradan ev sahibi tarafından doldurulduğunda kiracılar mahkemeye başvuruyor. Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/975 E. – 2021/1108 K. sayılı kararı ve benzer içtihatlar, bu konuda kiracıların işini zorlaştırıyor.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir ve Geçerlilik Şartları Nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesine göre kiracı, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ederse ve bu taahhüde uymazsa ev sahibi, taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi veya tahliye davası açabilir.

Geçerli bir tahliye taahhütnamesi için gerekenler:

• Yazılı olması
• Tahliye tarihinin açıkça belirtilmesi
• Taahhüdün, taşınmazın kiracıya tesliminden sonra verilmiş olması

Ancak uygulamada en sık karşılaşılan sorun, boş bırakılan tarihlerin sonradan doldurulması.

Yargıtay’ın Net Tutumu:

Boş İmza = Doldurma Yetkisi VermekYargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.09.2021 tarihli kararı (2017/975 E., 2021/1108 K.) çok açık:

“Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu tarihlerin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerektirmez; aksine, anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiası kiracı tarafından ispatlanmalıdır.” 

Başka bir ifadeyle:
boş kağıda imza attığınız anda, o boşlukların ev sahibi tarafından nasıl doldurulacağını peşinen kabul etmiş sayılırsınız. “Sonradan doldurdular” demek yetmiyor; bunu yazılı belgeyle (kesin delille) ispatlamak zorundasınız.Yargıtay’ın birçok dairesi aynı çizgide:

• 3. Hukuk Dairesi 2022/8307 E., 2023/168 K. (2023) → Boşa atılan imza, doldurma yetkisi verir.
• 6. Hukuk Dairesi’nin yerleşik uygulaması → “Boş kağıda imza atan kimse bunun sonucuna katlanır.”

İspat Yükü Kimde?

(TMK md. 6 – HMK md. 190)Kendi lehine hak iddia eden taraf ispat yükünü taşır.
Ev sahibi “Tahliye taahhüdüm var” dediğinde belge yeterli olur.
Kiracı “Bu belge sözleşmeden önce boş verildi, sonradan dolduruldu” derse ispat yükü tamamen kiracıdadır. Mahkeme çoğu zaman “İspat edemedin” diyerek tahliye kararı verir.

Kiracılara Önemli Tavsiyeler

1. Asla boş kağıda imza atmayın! Tarih, tahliye tarihi, her şey dolu olsun.
2. Taahhüt veriyorsanız, kira sözleşmesinden en az 1-2 ay sonra ve taşınmazı teslim aldıktan sonra verin.
3. Taahhüt aldıysanız, bir nüshasını mutlaka saklayın ve tarihlerin doğru olup olmadığını kontrol edin.
4. “Manevi cebir altında imzalattılar” iddiası da genellikle kabul görmez; bunu da ispat etmek gerekir.

Ev Sahiplerine Öneri

Boş taahhütname almak riskli olabilir ama Yargıtay kiracıyı koruyan değil, belgeyi koruyan bir tutum sergiliyor. Yine de noter onaylı veya çift nüsha düzenlemek her zaman daha güvenli.

Sonuç:

Boş kağıda imza, “Ben bu belgeyi nasıl doldurursanız doldurun kabul ediyorum” anlamına geliyor. Yargıtay bunu yıllardır aynı şekilde yorumluyor. Kira sözleşmesi imzalamadan önce iki kez düşünün, avukatınıza danışın. Bir imza, yıllarca süren tahliye davasına dönüşebilir! Kira hukukuyla ilgili güncel gelişmeleri takip etmek isterseniz yorumlarda belirtin, yeni kararları paylaşayım.