Danıştay, kısa süreli konut kiralamalarının vergilendirilmesine ilişkin tartışmalarda dengeleri değiştirecek bir karara imza attı. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın (GİB) Airbnb ve benzeri platformlar üzerinden yapılan kiralamaları ticari faaliyet olarak kabul eden Genel Yazısı’nın kritik bölümleri hakkında yürütmeyi durdurma kararı verildi.
Karar, 7464 sayılı Kanun kapsamında “Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi” alarak konutlarını günlük, haftalık ya da aylık olarak kiraya veren gerçek kişiler açısından önemli sonuçlar doğuruyor.
Maliye’nin tartışmalı Genel Yazısı ne diyordu? 
GİB, 24.01.2025 tarihli ve 7877 sayılı Genel Yazı ile il defterdarlıklarına gönderdiği görüşünde, turizm amaçlı kısa süreli kiralamaların;
Ticari organizasyon gerektirdiğini,
Süreklilik arz etmesi halinde ticari faaliyet sayılması gerektiğini,
Bu nedenle elde edilen gelirin ticari kazanç olarak gelir vergisi ve yüzde 20 KDV’ye tabi olduğunu,
İzin belgesi alınan tarih itibarıyla ticari mükellefiyet açılması gerektiğini
belirtmişti.
Bu yaklaşım doğrultusunda, geçmişe dönük olarak binlerce konut sahibi adına gelir vergisi, geçici vergi ve KDV tarhiyatları yapıldı; ayrıca vergi cezaları kesildi.
Danıştay: Genel Yazı icrai nitelik taşıyor
Maliye, söz konusu Genel Yazı’nın “genel düzenleyici işlem olmadığı” ve bu nedenle dava konusu edilemeyeceği yönünde itirazda bulundu. Ancak Danıştay 3. Dairesi bu itirazı reddetti.
Mahkeme, Genel Yazı’nın;
Kişilerin hak ve yükümlülüklerinde değişikliğe yol açtığını,
Bu yönüyle icrai, kesin ve yürütülebilir bir işlem niteliği taşıdığını,
Dolayısıyla idari davaya konu edilebileceğini
belirtti.
Danıştay’ın kritik tespiti: Her kısa süreli kiralama ticari değildir
Danıştay 3. Dairesi, 27.10.2025 tarihli ve E.2025/2792 sayılı kararında, önemli bir ayrım yaptı.
Mahkemeye göre;
Bir faaliyetin ticari kazanç sayılabilmesi için,
Otel, apart veya pansiyon işletmeciliği benzeri ticari bir organizasyon bulunması,
Kahvaltı, yemek, günlük temizlik, ütü gibi ek hizmetlerin sunulması gerekiyor.
Sadece daha fazla gelir elde etmek amacıyla, herhangi bir ticari organizasyon olmaksızın konutun kısa süreli kiraya verilmesi ise gelirin niteliğini değiştirmiyor. Bu tür gelirler gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmeli.
Bu gerekçeyle Danıştay, Genel Yazı’nın;
“7464 sayılı Kanun kapsamındaki konut kiralamalarının ticari nitelik taşıdığı, bu faaliyetin ticari kazanç sayılacağı ve mükellefiyet tesisi gerektirdiği”
yönündeki bölümlerinin yürütmesini durdurdu.
Bilgi kutusu | Karar ne anlama geliyor?
Airbnb üzerinden kısa süreli kiralama yapan herkes otomatik olarak ticari mükellef sayılmayacak
Gelir, koşullara göre gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilebilecek
Bu durumda KDV doğmayacak, yalnızca gelir vergisi söz konusu olacak
Daha önce yapılan tarhiyat ve cezalar için hukuki itiraz yolu güçlendi
Maliye karara itiraz edecek mi?
Gelir İdaresi Başkanlığı’nın, kararın tebliğinden itibaren 7 gün içinde Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurulu’na (VDDK) itiraz etmesi bekleniyor.
Süreç devam ederken, karar kısa süreli konut kiralamalarının vergilendirilmesinde emsal niteliği taşıyor.
Sonuç: Airbnb vergilendirmesinde yeni bir dönem mi?
Danıştay’ın yürütmeyi durdurma kararı, Türkiye’de hızla yaygınlaşan Airbnb ve benzeri platformlar üzerinden yapılan kısa süreli konut kiralamalarının otomatik olarak ticari faaliyet sayılmasının önüne geçti.
Karar, hem mevcut mükellefiyetleri hem de gelecekte yapılacak vergisel düzenlemeleri doğrudan etkileyecek nitelikte. Sürecin VDDK aşaması ve Maliye’nin atacağı yeni adımlar yakından izlenecek.
Abdullah Tolu'nun Ekonomim'deki köşe yazısından yararlanılarak hazırlandı
